相続後に農地転用はできるのか？― 農地法4条・5条の違いと「農地区分」を実務目線で整理 ―

相続によって農地を取得したものの、

・「この土地は売却できるのか」
・「宅地や駐車場にできるのか」
・「相続後でも農地転用は可能なのか」

といった疑問を持つ方は少なくありません。

結論から言えば、相続後であっても農地転用が可能なケースはあります。
ただし実務では、「4条か5条か」という条文の違いだけで判断しようとして、誤った方向に進んでしまうケースが非常に多いのが実情です。

なぜなら、相続後の農地転用は、

• 4条（自己転用）か5条（権利移動を伴う転用）か
• 市街化区域か、市街化調整区域か
• 転用目的は何か（住宅、駐車場、資材置場、太陽光等）
• そして何より その農地の「農地区分」が何か

これらをセットで整理しないと、「転用できる／できない」の結論が出ないからです。

本記事では、相続後の農地転用について、次の点を実務目線で分かりやすく解説します。

・相続しただけでは転用にならない理由
・農地区分の種類と転用可否の基本
・農地法4条・5条の違い（相続案件での典型例）
・相続後によくある誤解と契約トラブル
・実務で判断を誤らないための整理手順
・専門家へ相談すべきタイミング

相続した農地を「売れる・使える状態」にするための判断材料として、ぜひ最後までご覧ください。

相続で農地を取得しただけでは「転用」にはならない

まず重要な前提として、「農地を相続した」それだけでは農地転用には該当しません。

相続は、権利の包括承継（相続人が権利義務を引き継ぐ）であり、
土地の利用目的が農地のままであれば、農地法上の転用手続は不要です。

問題になるのは、次のような段階に入ってからです。

・売却したい（第三者に渡す）
・宅地や駐車場にしたい（農地以外の用途に変える）
・建物を建てたい（利用形態を変える）

この段階で初めて、
「農地転用ができるか」「4条か5条か」「許可か届出か」
という論点が現実問題として浮上します。

相続案件でよくあるのが、相続手続（登記）が終わった後に、
「売ろうとしたら売れない」「業者に断られた」
という形で初めて気づくケースです。

農地はすべて同じではない　相続後の転用可否は「農地区分」でほぼ決まる

相続後に農地転用ができるかどうかは、4条か5条かを考える前に、その農地がどの区分（農地区分）に該当するかで大きく左右されます。

農地区分とは、農地の立地条件や周辺環境、営農条件などを踏まえて分類されるもので、
実務上は「転用の難易度」を決める基礎になります。

代表的な区分は次のとおりです。

主な農地区分と転用の基本的な考え方

• 農用地区域内農地（農振農用地）
  農業振興地域内の中核農地。原則として転用不可。
  実務では「まず農用地から外せるか（農振除外）」が最大の壁になります。
• 甲種農地
  特に良好な集団農地。転用は極めて困難。
• 第1種農地
  農業利用価値が高い農地。原則転用不可（例外は限定的）。
• 第2種農地
  市街化が進みつつある農地。条件付きで転用可能（代替性などが論点になりやすい）。
• 第3種農地
  市街地内・近接農地。比較的転用が進めやすい区分。

重要なのは、相続があっても農地区分は変わらないという点です。
相続後であっても、転用の可否は「その土地がどの農地区分か」でほぼ決まる、と言って差し支えありません。

つまり、相続後の農地転用を考えるときは、最初に「この農地は何種農地なのか」を確認することが最優先になります。

農地法4条と5条の基本的な違い（相続案件での整理）

農地転用は、農地法上 4条 と 5条 に分かれます。
違いはとてもシンプルで、判断基準は「誰が転用後に使うか」です。

農地法4条：自己転用（相続人が自分で使う）

【概要】
・農地の所有者が
・自分自身で
・農地以外の用途に変更する場合

【相続後の典型例】
・相続した農地に自宅を建てる
・相続した農地を自分用の駐車場にする
・相続した農地で自営の店舗・事務所を建てる
・相続した農地に自分で太陽光設備を設置する

この場合は、権利移動はなく、用途のみが変わるため、4条になります。

農地法5条：権利移動を伴う転用（売却・賃貸して第三者が使う）

【概要】
・農地を売却または賃貸し
・その相手方が転用する場合

【相続後の典型例】
・相続した農地を第三者に売却し、買主が宅地として利用する
・事業者に貸して資材置場として利用させる
・太陽光業者へ賃貸し、設備設置を行う

つまり、相続後に「売る」「貸す」ことを考える場合、
ほとんどのケースが 5条転用 になります。

相続後によくある誤解　4条・5条の取り違えはトラブルの起点

相続案件では、次の誤解が非常に多く見られます。

誤解①「相続だから4条で進められる」

判断基準は「相続かどうか」ではありません。
誰が転用後に利用するかが基準です。

• 相続人が自分で使う → 4条
• 第三者が使う（売却・賃貸） → 5条

相続だから4条、という整理は誤りです。

誤解②「先に売買契約して、あとで許可を取ればいい」

農地法5条許可が必要な案件で、許可前に売買契約を締結すると、契約リスクが非常に高くなります。

実務では、売買契約をする場合でも、「農地法の許可取得を停止条件とする」契約設計が必須になります。

相続不動産の現場では、この点を知らずに

・買主と揉める
・手付金返還や違約金トラブルになる
・不動産会社から契約を断られる

といった問題に発展するケースが少なくありません。

相続後の農地転用を判断する実務の順序

相続後の農地転用は、思いつきで「4条か5条か」から考えると、判断を誤りやすくなります。
実務では、次の順番で整理するのが基本です。

1. そもそも農地かどうかの確認（地目だけでなく現況も重要）
2. 農地区分の確認（農振農用地、1種、2種、3種等）
3. 都市計画区域の確認（市街化区域／市街化調整区域／非線引き等）
4. 転用後の用途の整理（住宅、駐車場、資材置場、太陽光等）
5. 農地法4条か5条かの確定（自己利用か第三者利用か）
6. 開発許可など他法令の要否確認（都市計画法、建築基準法、条例等）

この順番を飛ばすと、典型的には次のようになります。

「売れそうだから5条で進めよう」
→ 実は農振農用地で、そもそも転用が難しい
→ さらに市街化調整区域で建築不可
→ 結果として売却も活用も進まない

つまり、農地転用は単体の手続きではなく、土地利用全体の許認可設計として判断する必要があります。

相続後の農地転用で「止まりやすい」論点　農地法だけでは終わらない

相続後の農地転用が止まる原因は、農地法だけとは限りません。
実務で特に多いのは、次の論点です。

（1）市街化調整区域で建物が建てられない

農地転用ができても、建築自体が制限されることがあります。
その場合、買主がつかず、売却が難航します。

（2）造成が必要で都市計画法の開発許可が絡む

宅地として売るために盛土・排水・道路付け等が必要な場合、
開発許可の可否がボトルネックになります。

（3）接道要件を満たさず建築確認が通らない

農地を宅地にしても、建築基準法上の道路に接していないと建築できないケースがあります。

このように、相続農地の活用・売却では農地法（4条・5条）＋農地区分＋都市計画法＋建築の可否を一体として確認するのが安全です。

専門家に相談すべきタイミング

次のような場合は、早めの相談が重要です。

・相続した土地が農地だった（地目が田・畑）
・不動産業者に「扱えない」と言われた
・市街化調整区域にあると言われた
・買主が見つかったが契約の進め方が分からない
・駐車場、資材置場、太陽光などへの転用を検討している
・分筆して売りたい、造成して宅地化したい

相続した農地は、放置すると活用も売却も進まず、
草刈り、管理、固定資産税などの負担だけが残るケースが少なくありません。

逆に、早期に整理できれば、
「転用できる／できない」だけでなく、
「できないなら別の出口（農地として貸す、農業者へ売る等）」
という現実的な選択肢まで検討できます。

まとめ　相続後でも農地転用は可能。ただし結論は「農地区分・区域・用途」で決まる

最後に要点を整理します。

・相続後であっても農地転用が可能な場合はある
・相続しただけでは転用ではない（利用を変える段階で問題になる）
・自分で使うなら農地法4条（自己転用）
・売却・賃貸して第三者が使うなら農地法5条（権利移動を伴う転用）
・ただし実際の可否は、農地区分（農振農用地、1種、2種、3種）や都市計画区域、用途でほぼ決まる
・契約や工事を先行させず、手続きの見通しを立ててから進めるべき

相続した農地の活用や売却を検討する際は、4条・5条の違いだけでなく、農地区分を正しく理解し、早めに許認可の整理を行うことが、後悔しない選択につながります。