開発許可が絡む相続不動産とは？― 相続後に「売れない」「使えない」原因を解説 ―

相続によって土地を取得したものの、

・不動産業者に「この土地は扱えません」と言われた
・買主が見つからず、何年も放置されている
・建物を建てられないと説明された
・農地転用はできそうなのに、なぜか話が進まない

このような相談は、相続不動産の現場では決して珍しくありません。

そして、こうしたケースの多くで関係しているのが、都市計画法上の「開発許可」です。

相続不動産というと、
「名義を変えれば売れる」
「農地転用さえ取れれば使える」
と考えられがちですが、実際にはそれだけでは不十分な土地が数多く存在します。

特に、

・市街化調整区域の土地
・農地を含む広い土地
・造成や区画整理が必要な土地

これらは、農地法だけでなく、開発許可の可否が売却や活用の前提条件になります。

本記事では、行政書士の実務経験を踏まえ、相続不動産に開発許可が絡む典型的なケースと、見落とされがちな注意点を分かりやすく整理します。

開発許可とは何か　相続不動産との関係を正しく理解する

開発許可の基本的な位置づけ

開発許可とは、都市計画法に基づき、

「建物の建築を目的として」
「土地の区画や形状を変更する行為（造成、区画整理など）」

を行う場合に必要となる許可です。

重要なポイントは、相続しただけでは、開発許可は不要という点です。

しかし、

・相続した土地を売却する
・建物を建てて活用する
・宅地として造成する
・分筆して複数区画で売る

といった「利用・処分」の段階に入った途端、
開発許可の可否が重大な問題として浮上します。

相続不動産が「売れない」「使えない」状態になる背景には、この開発許可の壁が存在していることが少なくありません。

相続不動産で開発許可が問題になる典型的なケース

ケース① 市街化調整区域の土地を相続した場合

相続不動産の相談で、最も多いのがこのケースです。

・親の代では普通に使っていた
・昔から建物が建っている
・固定資産税も宅地評価だった
・ところが現在は市街化調整区域

市街化調整区域では、原則として新たな建築や開発が制限されています。

そのため、相続後に次のような行為を行う場合、開発許可が必要になる、またはそもそも許可が下りないことがあります。

・建物の新築
・建替え
・用途変更
・宅地造成を前提とした売却

「昔から家がある＝自由に使える土地」と誤解されがちですが、現在の法規制で判断される点が重要です。

ケース② 農地転用は可能でも造成が必要な土地

次に多いのが、農地を含む相続不動産です。

・第２種農地、第３種農地に該当
・農地転用自体は可能と説明された
・しかし、宅地として売るには造成が必要

このような土地では、

・盛土
・排水設備の整備
・道路との接続

といった工事が不可欠になることがあります。

この場合、農地法の許可だけでは足りず、開発許可が必要になります。

相続人の方が「農地転用できる＝売れる」と誤解しやすい、非常に注意が必要なポイントです。

ケース③ 分筆・区画整理を伴う売却

相続後、次のような相談も多くあります。

・広い土地を分けて売りたい
・兄弟で分けるために分筆したい
・複数区画の宅地として販売したい

このような場合、分筆の仕方や造成内容によっては、
開発行為に該当し、開発許可が必要になるケースがあります。

単なる登記上の分筆だと思って進めてしまうと、
後から「許可が必要だった」と判明することもあります。

農地転用と開発許可の関係　相続案件で特に重要な整理

相続した土地を宅地として売却したり、建物を建てて活用したりする場合、次の三つの要件をすべて満たす必要があります。

・農地を農地以外にできるか（農地転用）
・土地を造成、区画できるか（開発許可）
・建物を建てられるか（建築の可否）

これらは、どれか一つだけクリアすればよい、というものではありません。

例えば、

・農地転用は認められたが、開発許可が下りない
→ 宅地造成ができず、売却不可

・開発許可は可能だが、農地転用ができない
→ 建物が建てられない

・両方クリアしても、建築基準法上の問題で建てられない
→ 買い手がつかない

このように、どれか一つでも欠けると、最終的な売却や活用ができなくなるのが相続不動産の難しさです。

そのため、相続案件では、農地法と都市計画法を同時に整理する視点が不可欠になります。

相続後に多い誤解とトラブルの原因

誤解①「昔から建物がある土地だから問題ない」

これは非常に多い誤解です。

過去に合法だったとしても、相続後の建替えや売却では、現行法が適用されます。

市街化調整区域や、開発規制が強化された地域では、同じことができないケースも少なくありません。

誤解②「開発許可は不動産業者が取るもの」

売却前提の場合でも、開発許可の可否そのものは、相続人側で整理する必要があります。

買主が開発許可を取得するケースでも、

・そもそも許可が下りる土地なのか
・条件付きでしか進められないのか
・どの程度の期間や費用がかかるのか

これが不明確なままでは、売買契約自体が成立しません。

不動産会社が慎重な姿勢を取るのも、この点が整理されていないことが原因であることが多いのです。

相続不動産で開発許可が絡む場合の実務フロー

実務上、相続不動産で開発許可が関係する場合は、次の流れで整理していくことが重要です。

1　相続登記・名義整理
2　都市計画区域・用途地域の確認
3　開発許可の要否確認
4　農地転用・他法令との関係整理
5　自治体との事前協議
6　売却・活用方針の決定

特に重要なのが、売却活動を始める前に４まで終わっているかという点です。

ここが整理されていないと、売却活動が途中で止まり、時間だけが経過してしまいます。

専門家に相談すべきタイミング

次のような場合は、早期に専門家へ相談することを強くおすすめします。

・市街化調整区域の土地を相続した
・農地転用はできそうだが売れない
・不動産会社が消極的、または扱えないと言われた
・建替え、造成、分筆を検討している

相続不動産において、開発許可は「最後の手続」ではなく、「最初に確認すべき判断材料」です。

行政書士が関与することで、無駄な売却活動や不要な手続きを避けることができます。

まとめ　相続不動産を「売れる・使える状態」にするために

・相続不動産でも、開発許可が必要になるケースは多い
・特に「市街化調整区域」「農地転用＋造成」「分筆を伴う売却」は要注意
・農地法だけでなく、都市計画法の整理が不可欠

相続した不動産を「売れない土地」「使えない土地」にしないためには、開発許可の可否を含めた事前整理が、結果的に最短ルートになります。

相続不動産や土地活用でお悩みの方は、早い段階で行政書士に相談することで、リスクを把握した上で、現実的な選択肢を検討することが可能になります。