宅建業免許と事務所要件－レンタルオフィスは認められるのか？失敗しない判断ポイントを徹底解説－

「宅建業を開業したい。でも、事務所を借りる費用が重い」
「レンタルオフィスやシェアオフィスで宅建業免許は取れるの？」
「バーチャルオフィスはさすがに無理？何がNGになるのか知りたい」

宅地建物取引業（以下、宅建業）の免許申請で、多くの人が最初につまずくのが事務所要件です。
近年はレンタルオフィス、シェアオフィス、コワーキング、バーチャルオフィスなど選択肢が増えた一方で、宅建業では「どれでもOK」という話にはなりません。

結論から言えば、レンタルオフィスだから即NGというわけではありません。
ただし実務では、オフィス形態・契約内容・専用性・実態によって判断が大きく分かれます。
「安く始めたい」と思って選んだ結果、申請段階で否認され、契約をやり直すことになれば、時間もコストも余計にかかり本末転倒です。

この記事では、宅建業免許における事務所要件の基本から、レンタルオフィスが問題になりやすい理由、認められやすい条件、自治体運用の差、事前相談の進め方まで、開業者の目線で分かりやすく整理します。

この記事で分かること

• 宅建業免許における「事務所」とは何か
• なぜ事務所要件が厳しく見られるのか
• レンタルオフィスが認められる／認められにくい典型パターン
• 「専用個室ならOK」と言い切れない理由（落とし穴）
• 自治体ごとの運用差と、確認の取り方
• 失敗しないためのチェックリスト（契約前に確認すべき点）

宅建業免許における「事務所」とは？机があれば良いわけではない

宅建業法では、宅建業を営むために事務所の設置が求められます。
ここでいう事務所は、単に机や椅子が置いてある場所を意味しません。

実務上、事務所として重視されるのは、概ね次の要素です。

• 宅建業の業務を継続的に行う場所であること
• 外部から見て事務所の実態が確認できること（所在・責任の明確化）
• 取引の相手方が来訪できること（来客対応の現実性）
• 宅建業法上必要な帳簿・書類の備付けが可能であること
• 標識（宅建業者票等）の掲示等ができること（実務上、ここが争点化しやすい）

要するに、「名目上の所在地」では足りず、実体があるかが問われます。

なぜ事務所要件が厳しく見られるのか？背景を知ると判断軸が見える

宅建業は、一般消費者が関わることも多い高額取引を扱います。
行政としては、最低限次の点を担保したいわけです。

• 責任の所在が明確であること（連絡先・監督・処分の実効性）
• 実態のある業者であること（無登録・架空営業・トラブル防止）
• 利用者が安心できる取引環境であること（来訪・説明・書面交付の適正）

もし事務所が「住所だけ」だったり、「いつでも使える実体がない」形だったりすると、
苦情・紛争時に連絡が取れない、監督が効かない、消費者被害が起きやすい――という構造的リスクが高まります。

そのため、事務所要件は形式ではなく実質で見られやすく、レンタルオフィス系はここに引っかかりやすいのです。

レンタルオフィスは認められるのか？答えは「形態次第」

ここが一番知りたい点だと思います。
法律上「レンタルオフィスは禁止」と明記されているわけではありません。
しかし実務上は、レンタルオフィスの形態によって判断が割れます。

ポイントは、「レンタルオフィスかどうか」ではなく、
宅建業の事務所としての実体（専用性・継続性・来客性・表示可能性）が確保されているかです。

認められにくいパターン（NGになりやすい特徴）

次のようなケースは、事務所要件を満たさないと判断される可能性が高くなります。

1）バーチャルオフィス（住所だけ借りる）

• 執務スペースがない
• 常駐できない
• 来客対応ができない
• 標識掲示も実質困難

このタイプは「名目上の所在地」と評価されやすく、宅建業免許ではリスクが非常に高いです。

2）コワーキングのフリーデスク（共用席のみ）

• 専用区画がない
• 帳簿・契約書類の管理が不安定
• 来客時に毎回席が確保できるとは限らない
• 宅建業の表示（標識）ができないことが多い

「継続的に業務を行う固定の場所」と言いにくいため、難しくなりがちです。

3）「会議室だけ使える」「必要時だけ利用」タイプ

• 常時使用できる執務スペースがない
• 宅建業の“日常業務の拠点”にならない

宅建業は契約時だけ会議室に入ればいい業種ではない、という評価になりやすいです。

4）来客対応が事実上できない

• 来客は受付で止まる
• “予約がないと入れない”
• 面談スペースが確保できない
• 相手方が自由に訪問できない運用

「取引の相手方が来訪できる場所」という趣旨に合わないと見られることがあります。

5）標識・看板・表示ができない

宅建業は、事務所に掲示すべき標識等があり、
「掲示できない（許されない）」物件はリスク要因になります。
レンタルオフィスでは契約上、外部掲示・室内掲示が制限されることがあり、ここが落とし穴になります。

比較的認められやすいケース（ただし“条件付き”）

一方で、次の条件を満たすレンタルオフィスは、検討の余地があると言われることがあります。

認められやすい要素

• 専用の個室（専用区画）が確保されている
• 常時使用できる（いつでも業務ができる）
• 施錠管理ができる（第三者が自由に出入りしない）
• 帳簿・重要書類を保管できる（情報管理の実効性）
• 宅建業の表示（標識掲示等）が可能
• 来客対応が可能（面談スペース・導線の確保）

ただし、ここで注意点があります。

「専用個室がある＝必ずOK」ではありません。

たとえば専用個室でも、

• 契約上“事務所利用が不可”とされている
• 標識掲示が禁止されている
• 来客利用が実質的に想定されていない
• 実際の運用が「ただの郵便受け＋たまに使用」になっている
  などの場合は、否認リスクが残ります。

「自治体ごとの運用差」が最大の難しさ

宅建業免許は原則として都道府県知事免許です（複数都道府県に事務所がある場合は国交大臣免許）。
そのため、事務所要件の判断は、申請先（免許権者）ごとの運用に左右されます。

実務では、同じオフィス形態でも

• A県では問題なしと言われた
• B県では不可と言われた
• 以前は通ったが最近は厳格化した

といったことが起こり得ます。
また、担当部署・担当者の運用感覚で「確認ポイント」が変わるケースもあります。

だからこそ、ネットの体験談だけで「いける」と判断するのは危険です。
あなたが申請する自治体で、あなたが借りるその物件がOKかどうかを確認する必要があります。

事前相談が最重要｜契約前にやるべき理由

レンタルオフィスを事務所候補にする場合、最も重要なのは契約前の事前相談です。

申請後に「要件を満たしていません」と指摘されると、次のダメージが出ます。

• オフィス契約のやり直し
• 申請書類の作り直し
• 開業時期の遅れ（機会損失）
• 引越し・内装・備品の二重コスト

つまり、「初期費用を抑えたい」ためにレンタルオフィスを選んだのに、
結果としてコストが増え、時間も失うことになりかねません。

事前相談で用意したい資料（これがあると話が早い）

自治体への事前相談は、口頭だけだと判断が曖昧になりがちです。
次の資料を揃えて相談するのがおすすめです。

• 物件の契約書（案）・利用規約（来客、掲示、用途制限の確認）
• オフィスの平面図（区画図）（専用室の位置・面積・入口）
• 写真（外観、入口、受付、室内、掲示位置、郵便受け等）
• 利用実態の説明（営業時間、常駐の有無、来客対応方法、電話受付等）
• 標識の掲示可否に関する確認事項
• 施錠管理・書類保管の方法（キャビネット、金庫等）

「どう使うのか」を具体的に説明できると、判断が前に進みやすくなります。

「可能かどうか」よりも「リスクをどう設計するか」が本質

レンタルオフィスで宅建業を開業できるかは、単純に「可能／不可能」で割り切れません。
重要なのは次の視点です。

• その形態が事務所要件の趣旨に合っているか
• 行政から見て、実体があると言えるか
• もし否認された場合、代替プランはあるか
• 開業スケジュールに対し、オフィス選定がボトルネックになっていないか

初期費用が安いことだけで選ぶと、後で「事務所変更」を迫られ、結局高くつくことがあります。
開業準備では、免許取得の確実性とスケジュールが最優先です。

失敗しないためのチェックリスト（契約前に確認）

最後に、レンタルオフィスを宅建業の事務所候補にする場合のチェックリストをまとめます。

物理的・運用面

• 専用個室（専用区画）がある
• 常時使用できる（利用時間が限定されすぎていない）
• 施錠できる／第三者の出入りを管理できる
• 来客を受け入れられる（受付導線・面談スペース）
• 帳簿・契約書類を安全に保管できる

表示・外部からの確認

• 宅建業の標識掲示ができる（室内・入口等）
• 看板・社名表示が可能
• 郵便受け・所在表示の扱いが明確

契約・規約面

• 事務所利用が禁止されていない
• 業種制限（宅建業）がない
• 来客禁止・掲示禁止などの制限がない
• 契約名義、利用者、転貸の扱いが申請と整合する

実務上の進め方

• 申請先自治体に事前相談し、懸念点を潰している
• もしNGだった場合の代替案（別物件、別形態）を準備している

まとめ

• 宅建業免許には厳格な事務所要件がある
• レンタルオフィスは形態によって判断が分かれる
• 専用性・継続性・来客対応・表示可能性が重要
• 自治体ごとの運用差が大きい
• 契約前の事前相談が不可欠

宅建業の事務所要件は、単なる形式ではなく「継続的に業務を行う実体があるか」が重視されます。
レンタルオフィスを検討する場合は、コストだけで決めず、制度趣旨と運用を踏まえて慎重に判断してください。

※本記事は、宅建業免許に関する制度や考え方を一般的に整理したものであり、個別案件の可否を断定するものではありません。具体的な判断は、申請先自治体への確認が必要です。