相続後に農地転用はできるのか？ ― 農地法4条・5条の違いを実務目線で解説 ―

相続によって農地を取得したものの、

・「この土地は売却できるのか」

・「宅地や駐車場にできるのか」

・「相続後でも農地転用は可能なのか」

といった疑問を持たれる方は少なくありません。結論から言えば、相続後であっても農地転用が可能なケースはあります。ただし実務では、農地法4条・5条の違いだけでなく、その農地の性質（農地区分）を正しく理解していないと判断を誤りやすいのが実情です。

本記事では、相続後の農地転用について、4条・5条の違いと、判断の前提となる農地区分を整理して解説します。

相続で農地を取得しただけでは「転用」にはならない

まず重要な前提として、「農地を相続した」それだけでは農地転用には該当しません。相続は「権利の包括承継」であり、農地としての利用形態が変わらない限り、農地法上の転用手続は不要です。

問題になるのは次のような場面です。

・売却したい

・宅地や駐車場にしたい

・建物を建てたい

この段階で、農地転用の可否と手続区分が重要になります。

農地はすべて同じではない ― 農地区分の種類

相続後に農地転用ができるかどうかは、4条か5条かを考える前に、その農地がどの区分に該当するかで大きく左右されます。農地は立地条件や周辺環境により、次のように区分されています。

【主な農地区分】

相続後であっても、この区分は変わりません。どの農地区分に該当するかによって、転用できるかどうかはほぼ決まると考えて差し支えありません。

農地法4条と5条の基本的な違い

農地法4条：自己転用

【概要】

・農地の所有者が

・自分自身で

・農地以外の用途に変更する場合

【相続後の典型例】

・相続した農地に自宅を建てる

・相続した農地を自分用の駐車場にする

⇒ 権利移動はなく、用途のみが変わります。

農地法5条：権利移動を伴う転用

【概要】

・農地を売却・賃貸などし

・その相手方が転用する場合

【相続後の典型例】

・相続した農地を第三者に売却して宅地造成

・事業者に貸して資材置場として利用

⇒相続後の売却は、ほぼすべて5条転用になります。

相続後によくある誤解

「相続だから4条で進められる」→ 誤り

判断基準は「相続」ではなく、誰が転用するのかです。第三者が利用する場合は、相続後であっても5条転用になります。

「先に売買契約して、あとで許可を取ればいい」→ 非常に危険

農地法5条許可前の売買契約は原則無効です。実務では農地法許可取得を停止条件とする契約が必須になります。相続不動産では、この点を知らずにトラブルになるケースが多く見られます。

相続後の農地転用を判断する実務の順序

実務では、次の順番で整理します。

1.農地かどうかの確認

2.農地区分の確認

3.都市計画区域（市街化・調整区域）

4.転用後の用途

5.農地法4条か5条か

6.開発許可など他法令の要否

この順番を飛ばすと、「進められると思っていたが、実は不可だった」という結果になりがちです。

専門家に相談すべきタイミング

次のような場合は、早めの相談が重要です。

・相続した土地が農地だった

・不動産業者に「扱えない」と言われた

・市街化調整区域にある

・買主が見つかったが契約できない

相続した農地は、放置すると活用も売却も進まず、負担だけが残るケースが少なくありません。

まとめ

・相続後であっても農地転用が可能な場合はある

・自分で使うなら農地法4条

・売却・賃貸するなら農地法5条

・ただし実際の可否は農地区分・区域・用途でほぼ決まる

相続した農地の活用や売却を検討する際は、4条・5条の違いだけでなく農地区分を正しく理解し、早めに許認可の整理を行うことが、後悔しない選択につながります。