目次
開発許可が絡む相続不動産とは？ ― 相続後に「売れない」「使えない」原因を実務目線で解説 ―
相続によって土地を取得したものの、
・不動産業者に「この土地は扱えない」と言われた
・建物を建てられないと説明された
・農地転用はできそうなのに、話が進まない
こうしたケースでは、都市計画法の「開発許可」が関係していることが少なくありません。相続不動産の中には、農地法だけでなく、開発許可の可否が売却や活用の前提になる土地が存在します。
本記事では、相続不動産に開発許可が絡む典型的なケースと、実務上の注意点を整理します。
開発許可とは何か（相続不動産との関係）
【開発許可の概要】
都市計画法に基づき、「建物の建築を目的として」「土地の区画形質を変更する行為（造成等）」を行う場合に必要となる許可です。相続しただけでは不要ですが、「使う」「売る」「造成する」段階で問題になります。
相続不動産で開発許可が問題になる典型例
ケース① 市街化調整区域の土地を相続した場合
相続不動産で最も多いのがこのケースです。
・親の代では普通に使っていた
・建物も昔から建っている
・しかし現在は市街化調整区域
この場合、「新たな建築」「建替え」「用途変更」「宅地造成を伴う売却」には、開発許可が必要になる可能性があります。
ケース② 農地転用は可能でも造成が必要な土地
・農地転用自体は可能（第2種・第3種農地）
・かし宅地として売るには「盛土」「排水整備」「道路付け」が必要
この場合、農地法の許可だけでは足りず、開発許可が必要になります。相続人が「転用できる＝売れる」と誤解しやすいポイントです。
ケース③ 分筆・区画整理を伴う売却
相続後、「広い土地を分けて売りたい」「複数区画の宅地として売却したい」という場合も、開発行為に該当し、開発許可が必要となるケースがあります。
農地転用と開発許可の関係（相続案件）
相続した土地を宅地として売却したり、建物を建てて活用したりする場合は、次の手続がすべてクリアできてはじめて話が前に進みます。
・農地を農地以外にできるか（農地転用）
・土地を造成・区画できるか（開発許可）
・建物を建てられるか（建築の可否）
これらはどれか一つだけ取れればよい、というものではありません。たとえば、農地転用が認められても、開発許可が取れなければ宅地造成ができず、土地は売れません。開発許可が可能でも、農地転用ができなければ建物を建てることができません。両方そろっていても、建築できない土地であれば、買い手はつきません。
このように、農地転用・開発許可・建築可否のうち、どれか一つでも認められないと、最終的な売却や活用ができなくなります。
そのため、相続不動産ではこれらをまとめて確認することが重要になります。
相続後に多い誤解
誤解①「昔から建物がある土地だから問題ない」
現在の法規制で判断されます。過去に合法でも、相続後の建替えや売却では現行法が適用されます。
誤解②「開発許可は業者が取るもの」
売却前提でも、可否の整理は相続人側で必要になります。買主が開発許可を取得する場合でも、「そもそも許可が下りる土地か」「条件付きでしか進められないか」を整理しないと、契約自体が成立しません。
相続不動産で開発許可が絡む場合の実務フロー
- 相続登記・名義整理
- 都市計画区域・用途地域の確認
- 開発許可の要否確認
- 農地転用・他法令との関係整理
- 事前協議（自治体）
- 売却・活用方針決定
売却活動の前に④まで終わっているかが重要です。
専門家に相談すべきタイミング
次のような場合は、早期相談が不可欠です。
・市街化調整区域の土地を相続した
・農地転用はできそうだが売れない
・不動産会社が慎重な姿勢を取っている
・建替え・造成・分筆を考えている
相続不動産において、開発許可は「最後の手続」ではなく「最初の判断材料」になります。
まとめ
・相続不動産でも、開発許可が必要になるケースは多い
・特に「市街化調整区域」「農地転用＋造成」「分筆を伴う売却」では要注意
・農地法だけでなく、都市計画法の整理が不可欠
相続した不動産を「売れる・使える状態」にするためには、開発許可の可否を含めた事前整理が、結果的に最短ルートになります。