農地転用の種類とは？3条・4条・5条の違いをわかりやすく整理

農地転用の種類とは？3条・4条・5条の違いをわかりやすく整理

「農地転用が必要と言われたが、種類があるの？」
「3条、4条、5条と聞いたが、何が違うのかわからない」
「許可が必要？届出で足りる？結局自分はどれ？」

農地について調べ始めると、多くの方がここでつまずきます。
なぜなら、農地に関する手続きは一括りに「農地転用」と呼ばれがちですが、実務上は 農地法3条・4条・5条という別々の枠組みで整理され、さらに 許可／届出の区分まで重なるからです。

誤解したまま進めると、次のようなトラブルにつながります。

・売買契約を結んだのに、5条許可が下りず白紙に
・造成や建築計画を進めた後に、そもそも農地転用の前提が違った
・市街化区域だから届出でよいと思ったら、別の規制で止まった
・相続した農地を売れると思ったのに、買主側の転用許可が取れず頓挫した

この記事では、行政書士の実務目線で、以下を体系的に解説します。

・農地法3条・4条・5条の違い（最重要）
・農地転用に該当するのはどれか
・許可と届出の違い（条文とは別の軸）
・自分のケースをどう整理すればよいか
・よくある失敗と、相談すべきタイミング

最後まで読むことで、「自分は3条なのか、4条なのか、5条なのか」「許可なのか届出なのか」を整理でき、次に何をすべきかが明確になります。

そもそも「農地転用」とは何か　言葉の使われ方に注意

まず確認しておきたいのが、「農地転用」という言葉の意味です。
一般に農地転用とは、農地を農地以外の用途（宅地、駐車場、資材置場、太陽光、倉庫など）に変更することを指します。

ただし、実務では「農地に関する手続き全般」をまとめて農地転用と言ってしまうケースもあり、これが混乱の原因になります。

ポイントは次のとおりです。

• 農地のまま利用する → 転用ではない（でも手続きが必要な場合がある）
• 農地以外に利用する → 転用（4条または5条）

この整理を最初に押さえるだけで、理解が一気に進みます。

農地法の「3条・4条・5条」とは　違いは3つの軸で判断する

「3条申請」「4条申請」「5条申請」とは、農地法のどの条文に基づく手続きかを示す呼び方です。
違いは、次の3点を見れば整理できます。

1. 農地のまま使うのか（用途が変わるか）
2. 農地以外に使うのか（転用かどうか）
3. 誰が使うのか（所有者・利用者が変わるか）

この3点を当てはめれば、ほとんどのケースで迷いが減ります。

① 3条：農地のまま使う（転用ではない）

3条が対象となる典型例

農地法3条は、農地を農地のまま使い続けることを前提に、
売買・賃貸・使用貸借などで権利が移る場合に必要となる手続きです。

例としては以下が該当します。

・農地を他人に売る（買主も農地として使う）
・農地を他人に貸す（借主が耕作する）
・相続人が農地を親族へ贈与し、農地として利用させる
・農業法人へ農地を移転する（農地のまま）

ここで重要なのは、利用目的が農地のままである点です。
用途が変わらないため、一般に「農地転用」には当たりません。

3条が「転用ではない」のに重要な理由

3条は転用ではありませんが、実務上は非常に重要です。
なぜなら、3条許可が必要な取引を無許可で行うと、登記・融資・後続手続きに影響する可能性があるからです。

また、農業委員会で審査される際には、
「買主（借主）が耕作できるか」「農業従事状況」「農地取得の適格性」
といった観点が見られます。
つまり、単純な書類手続きではなく、当事者の要件審査がある点が特徴です。

② 4条：自分で使うために農地を転用する（所有者は変わらない）

4条の基本

農地法4条は、農地の所有者が、自分で使う目的で農地を農地以外に変える場合の手続きです。
所有者（権利者）は変わらず、用途だけが変わります。

典型例は以下のとおりです。

・自分の住宅を建てるために農地を宅地にする
・自分用の駐車場にする
・自分の倉庫、資材置場にする
・自分の事業用地として転用する（店舗・工場等）
・自分で太陽光発電設備を設置する

ここでのポイントは、転用後に使うのが「自分」であることです。
売買や賃貸が絡まない場合は、まず4条を疑います。

4条は「自分の土地だから自由」ではない

相談現場で多い誤解が、
「自分の土地なのだから、家を建てるだけなら簡単だろう」
というものです。

しかし、農地は一般の宅地と違い、法律上の保護が強い土地です。
そのため、4条であっても、場所や農地区分、周辺状況によっては許可が難しいこともあります。
「4条＝簡単」「5条＝難しい」と単純化しないことが重要です。

③ 5条：売買・賃貸を伴って農地を転用する（他人が使う）

5条の基本

農地法5条は、農地を売ったり貸したりして、他人が農地以外の目的で使う場合の手続きです。
所有者や利用者が変わり、用途も変わるため、実務上は特に慎重に扱われます。

典型例は次のとおりです。

・農地を宅地として第三者に売却する（買主が住宅建築）
・建物を建てる目的で事業者へ農地を売る
・駐車場として使うために第三者へ貸す
・資材置場として使う目的で賃貸する
・太陽光業者へ売却または賃貸する

ポイントは、転用後に使うのが「第三者」であることです。
売買や賃貸が絡む場合は、原則5条です。

農地転用に該当するのは「4条」と「5条」　3条との決定的な違い

ここまでを整理すると、次のようにまとめられます。

• 3条：農地のまま使う（転用ではない）
• 4条：自分で使うために農地を転用する
• 5条：他人が使うために農地を転用する

一般に「農地転用」と言ったときは、4条と5条を指します。
この基本整理ができるだけでも、情報の読み間違いが減り、手続き選択の精度が上がります。

重要：3条・4条・5条とは別に「許可／届出」の区分がある

ここからが、さらに混乱しやすいポイントです。
3条・4条・5条が分かったとしても、許可が必要か、届出で足りるかは、別の軸で決まります。

結論から言えば、許可／届出は主に次の要素で判断します。

・土地がどこにあるか（市街化区域か、市街化調整区域か、非線引きか）
・農地区分（第1種農地、第2種農地、第3種農地等）
・転用目的と規模
・地域の個別事情（自治体運用、条例、他法令）

つまり、「4条だから届出」「5条だから許可」のように条文だけで決めるのは誤りです。

実務では「組み合わせ」で考える　4条＋許可／5条＋届出 など

実務上は、次のような組み合わせで整理します。

• 4条 ＋ 許可
• 4条 ＋ 届出
• 5条 ＋ 許可
• 5条 ＋ 届出

このどれに当てはまるかで、

・必要書類
・審査の観点
・スケジュール感
・関係者の動き方（売主、買主、仲介業者、金融機関）

が変わります。

「許可」になりやすいケース　市街化調整区域、農振農用地、1種農地など

一般的に、農地転用が許可になることが多いのは、次のような場合です。

・市街化調整区域
・農業振興地域内農用地区域（いわゆる「青地」）
・第1種農地
・転用面積が大きい、周辺農地への影響が大きい
・公共性が乏しい転用目的（資材置場、残土置場など）

特に相続案件で多いのは、市街化調整区域内の農地です。
この場合、農地転用の許可だけでなく、都市計画法上の開発許可、建築の可否など、別の規制も絡みやすくなります。

「届出」で足りることが多いケース　市街化区域内の転用

一方で、市街化区域内の農地転用は、一定の要件を満たすと届出で足りる場合があります。
ただし注意点として、届出で足りるかどうかは「市街化区域だから必ず届出」とは限りません。

市街化区域であっても、

・他法令（景観、埋蔵文化財、土地区画整理、条例等）
・接道要件、排水計画
・転用目的の適否

によって実務が止まることがあります。
つまり「農地法上は届出で終わるが、計画としては成立しない」というケースも現実にあります。

自分のケースをどう整理するか　最短で判断するチェックリスト

「結局、自分は3条・4条・5条のどれ？」
「許可？届出？」
を最短で整理するためのチェックポイントを提示します。

ステップ1：用途が変わるか（農地のままか）

• 農地のまま耕作する、貸す、売る → 3条
• 農地を宅地や駐車場などに変える → 4条または5条（転用）

ステップ2：転用後に誰が使うか

• 自分が使う（所有者のまま） → 4条
• 他人が使う（売買・賃貸あり） → 5条

ステップ3：許可か届出かを分ける

• 市街化区域かどうか
• 農地区分（1種・2種・3種、農振農用地か）
• 転用目的（住宅、店舗、資材置場、太陽光等）
• 造成や開発行為が必要か（別法令にも注意）

このステップ3は、自治体運用や個別事情で結論が変わるため、役所確認または専門家相談が安全です。

よくある失敗例｜「条文だけ」で判断してしまう

失敗例1：「3条＝農地転用」と勘違いして動く

3条は転用ではありません。
転用の話をしているのに3条の説明を見て混乱し、手続きが止まることがよくあります。

失敗例2：「4条だから簡単」と思い、工事や契約を先行させる

4条でも許可が必要なケースはあります。
許可が下りないと、工事計画や資金計画が破綻します。
農地転用は「出せば通る」手続きではありません。

失敗例3：「5条は買主がやるから、売主は関係ない」と思う

5条許可の申請主体はケースによりますが、売却案件では売主側の協力が不可欠です。
また、許可が下りる見込みが立たない土地は、契約自体が成立しづらくなります。
売却前に「許可の見込み」「条件」「スケジュール」を整理しておくことが重要です。

失敗例4：「届出で終わる」と思ったが、別法令で止まる

農地法がクリアできても、

・都市計画法（開発許可）
・建築基準法（接道、用途制限）
・農振除外（青地）
・条例（盛土規制、景観、土砂等）

などで止まることがあります。
農地転用だけを見て判断すると、計画全体が破綻するリスクがあります。

農地転用と「開発許可」「建築の可否」はセットで考えるべき

特に次のようなケースでは、農地転用の許可が取れても、計画が進まないことがあります。

・宅地造成が必要（盛土、排水、道路付け）
・市街化調整区域で建築制限がある
・開発許可が必要な規模・内容になる
・道路要件を満たさず建築確認が通らない

つまり、最終ゴールが

• 「売却」なのか
• 「家を建てる」なのか
• 「事業用地にする」なのか

によって、農地転用だけでなく、都市計画法・建築基準法・条例等も同時に確認する必要があります。
行政書士が関与する意義は、まさにこの「横断的整理」にあります。

農地転用の相談が多い具体的シーン｜相続、売買、太陽光、資材置場

SEO上も需要が大きいテーマとして、以下の相談が多いです。

相続した農地を売りたい

相続人は耕作しないため売却を考えるが、買主が宅地利用を希望する。
→ 5条許可、場合によっては開発許可や建築可否も関係。

家を建てたい（自己住宅）

親名義の農地に子が家を建てる、または相続した農地に自宅を建てる。
→ 4条許可／届出の整理が必要。
名義や資金計画、融資の段取りも絡む。

太陽光発電に使いたい（売却・賃貸）

事業者が借りて設置するケースが多い。
→ 多くは5条。
地域によっては目的の適否や周辺調整が論点になりやすい。

資材置場・駐車場にしたい

転用目的としては多いが、場所によっては許可が厳しい傾向。
→ 4条／5条いずれもあり得る。
開発や造成、排水計画の説明も重要。

相談すべきタイミング　「契約前」「工事前」「分筆前」が安全

次のようなタイミングで相談するのが、結果的に最短ルートになりやすいです。

・売買契約を結ぶ前（重要事項説明の前）
・造成や外構工事の発注前
・分筆や測量の前（区画割りで開発に当たる場合がある）
・金融機関へ相談する前（融資条件が転用許可と連動する）

農地転用は、後戻りが発生すると費用と時間のロスが大きくなります。
「まだ早い」と思う段階での整理が、最終的に最も効率的です。

まとめ　3条・4条・5条を理解することが第一歩。次に「許可／届出」を整理する

最後に要点を整理します。

• 3条：農地のまま使う（転用ではない）
• 4条：自分で使うための農地転用
• 5条：他人が使うための農地転用（売買・賃貸あり）
• 一般に「農地転用」と呼ばれるのは 4条・5条
• ただし、手続きは条文だけでなく 許可か届出かの整理が必要
• 実務では「4条＋許可」「5条＋届出」など 組み合わせで判断する
• さらに、開発許可・建築の可否など、他法令も同時に確認するのが安全

農地に関する手続きは、最初の整理で結果が大きく変わる分野です。
計画を進める前に、自分のケースがどれに当てはまるのかを整理し、必要に応じて専門家へ相談することが、最も確実な進め方です。