市街化調整区域で農地転用が難しい理由とは－農地転用が認められにくい制度構造を整理して解説－

はじめに

農地転用について調べていると、
「市街化調整区域では農地転用が難しい」
という説明を目にすることが多くあります。

しかし、

• なぜ難しいのか
• どの段階で制限がかかるのか
• 農地のランクが原因なのか

といった点まで、
体系的に説明されている情報は多くありません。

市街化調整区域で農地転用が難しいのは、
単に「規制が厳しいから」ではなく、
複数の制度が重なって土地利用を制限している
という構造的な理由があります。

本記事では、

• 市街化調整区域とはどのような区域か
• なぜ農地転用が原則として認められにくいのか
• どの制度が、どの段階で制限しているのか

を整理し、
市街化調整区域で農地転用が難しい理由を
制度面から解説します。

市街化調整区域とは何か

市街化調整区域は、
都市計画法に基づき、

• 市街化を抑制すべき区域

として定められた区域です。

都市計画法では、
無秩序な市街化を防止し、
計画的な都市形成を行うため、

• 市街化区域
• 市街化調整区域

という区分（いわゆる線引き）を設けています。

このうち市街化調整区域は、
原則として新たな建築や開発を行わないこと
を前提とした区域です。

市街化調整区域に農地が多い理由

市街化調整区域には、
農地が多く残されているのが一般的です。

これは偶然ではなく、

• 市街化を抑制する
• 農地や自然環境を保全する

という政策目的が重なっているためです。

その結果、市街化調整区域では、

• 農地として利用されている土地
• 農用地区域に指定されている土地

が多く存在します。

市街化調整区域で農地転用が難しい理由①

都市計画法が「市街化を抑制する」区域だから

市街化調整区域で農地転用が難しい最大の理由は、
都市計画法の基本方針にあります。

市街化調整区域は、

• 建物を建てること
• 市街地を広げること

自体を抑制する区域です。

農地転用の多くは、

• 住宅を建てる
• 駐車場や事業用地にする

といった、
市街化につながる行為です。

そのため、市街化調整区域では、
農地転用の時点で
「区域の方針に反するのではないか」
という判断が常に伴います。

市街化調整区域で農地転用が難しい理由②

農地法と都市計画法の規制が重なる

市街化調整区域の農地では、

• 農地法による規制
• 都市計画法による規制

が同時に適用されます。

農地法では、

• 農地を農地以外に使ってよいか

を判断します。

一方、都市計画法では、

• その場所で建築や開発をしてよいか

を判断します。

この二重の規制により、

• 農地転用が許可されても建築できない
• 建築の見込みがあっても農地転用が不許可

といった状況が生じます。

市街化調整区域で農地転用が難しい理由③

農地のランクが高いケースが多い

市街化調整区域内の農地は、

• 甲種農地
• 第1種農地

といった、
農業上重要度の高い農地
に該当することが多くなります。

これらの農地は、
農地法上も

• 原則不許可

とされており、
農地転用のハードルが高くなります。

つまり、市街化調整区域では、

• 都市計画法上の制限
• 農地法上の立地基準

という二重の理由から、
農地転用が難しくなります。

市街化調整区域で農地転用が難しい理由④

農用地区域が重なっていることが多い

市街化調整区域内には、
農用地区域が指定されている土地も多くあります。

農用地区域内農地は、

• 将来にわたり農業利用を確保すべき土地

として、
最も強く保護される農地です。

この場合、

1. 農振除外
2. 農地転用許可
3. 都市計画法許可

という複数の判断を
すべてクリアしなければなりません。

この点も、市街化調整区域で
農地転用が難しい大きな要因です。

市街化調整区域で農地転用が難しい理由⑤

「例外的に認める」制度設計になっている

市街化調整区域では、
農地転用や建築は、

• 原則として認めない
• 例外的に認める

という制度設計が取られています。

分家住宅や農家住宅など、
一定の類型が認められるのも、
例外規定によるものです。

そのため、

• 一般住宅
• 投資目的
• 事業用施設

といった用途では、
原則から外れる理由を
明確に説明する必要があります。

市街化調整区域でも農地転用が認められるケースがある理由

市街化調整区域であっても、
すべての農地転用が不可能というわけではありません。

これは、

• 例外規定が設けられている
• 地域の実情を考慮する余地がある

ためです。

ただし、これらはあくまで
制度上の例外であり、
通常の市街化区域と同じ感覚で
判断することはできません。

市街化調整区域で誤解されやすいポイント

周囲に家が建っているから大丈夫という誤解

周囲に建物がある場合でも、

• 対象地が市街化調整区域
  であれば、
  原則的な制限は変わりません。

長年使っていない農地だから転用できるという誤解

耕作されていない期間の長短は、
市街化調整区域における
農地転用の可否を直接左右しません。

分筆すれば転用しやすくなるという誤解

分筆の有無は、
市街化調整区域での
農地転用の可否に
直接影響するものではありません。

市街化調整区域の農地転用で重要になる視点

市街化調整区域で農地転用を検討する場合は、

• 農地のランク
• 農用地区域の有無
• 建築の可否
• 都市計画法上の例外に該当するか

といった点を、
個別に整理する必要があります。

いずれか一つでも要件を満たさない場合、
計画全体が成立しなくなります。

まとめ

市街化調整区域で農地転用が難しいのは、

• 市街化を抑制する区域であること
• 農地法と都市計画法の規制が重なること
• 農地のランクが高いケースが多いこと
• 農用地区域が指定されていることが多いこと

といった、
制度構造上の理由によるものです。

市街化調整区域では、

• 原則不許可
• 例外的に認める

という前提で制度が設計されているため、
市街化区域と同じ感覚で
農地転用を考えることはできません。

農地転用を検討する際は、
対象地が市街化調整区域かどうかを確認し、
どの制度がどの段階で制限しているのかを
整理することが重要になります。