農振除外が通らない農地とはどんな土地か－不承認になりやすい典型例と制度上の判断基準を整理－

はじめに

農振除外（農用地からの除外）について調べていると、
「農振除外は非常に厳しい」「通らないケースが多い」
といった説明を目にすることが多くあります。

実際、農振除外は
農地転用の前段階にある手続きの中でも、最もハードルが高い制度
の一つです。

しかし、

• どのような土地が通らないのか
• なぜ通らないのか
• 面積や用途の問題なのか

といった点まで、
制度構造に基づいて整理されている情報は多くありません。

本記事では、

• 農振除外の制度的な位置づけ
• 農振除外が通らない農地の典型的な特徴
• 誤解されやすいポイント

を中心に、
農振除外が認められにくい土地とはどのような土地かを整理します。

農振除外は「農地転用のための手続き」ではない

まず重要な前提として、
農振除外は

農地転用をしやすくするための手続き

ではありません。

農振除外は、
農業振興地域整備計画そのものを変更する行為
です。

つまり、

• 市町村が
• 将来にわたって農業利用を確保すると決めた土地

について、
「その方針を変更してよいか」を判断する手続きです。

この性質上、
農振除外は

• 個別の事情
• 一時的な利用計画

だけでは認められにくくなっています。

農振除外が通らない最大の理由

「農業上必要な土地」と判断される場合

農振除外が通らない農地の多くは、
制度上、

• 農業上、引き続き利用すべき土地

と評価されています。

具体的には、
次のような土地が該当します。

農業生産性が高い農地

区画整理され、まとまりのある農地

• ほ場整備が行われている
• 区画が大きく、利用しやすい
• 用排水施設が整っている

といった農地は、
典型的に農振除外が認められにくい土地です。

これらの農地は、

• 現在利用されているかどうか
  にかかわらず、
• 将来の農業利用価値が高い

と判断されます。

優良農地が集団的に広がっている区域

対象地単体ではなく、

• 周囲一帯が農用地区域
• 集団的に農地が広がっている

場合も、
農振除外は極めて困難になります。

これは、

• 一部だけを除外すると
• 周辺農地の利用に影響が出る

と判断されるためです。

農地の代替性が認められない土地

農振除外では、

• 「なぜこの土地でなければならないのか」

という点が非常に重視されます。

そのため、

• 他に利用可能な土地がある
• 農用地区域外に代替地が存在する

と判断される場合、
農振除外は通りにくくなります。

周辺に農用地区域外の土地がある場合

対象地の周辺に、

• 農用地区域外の土地
• すでに宅地化されている土地

が存在する場合、

• あえて農用地区域内を使う必要性がない

と評価される可能性があります。

農振除外が通らない典型的な立地条件

農業用水路・用排水施設の中心に位置する農地

対象地が、

• 農業用水路に囲まれている
• 用排水計画の要になっている

場合、
農振除外は極めて難しくなります。

これは、

• 除外により
• 周辺農地の営農に支障が出る

と判断されやすいためです。

農道・水路の管理に影響を与える土地

農道や水路は、

• 農業振興地域全体で
• 一体的に管理されている

ケースが多くあります。

そのため、
対象地を除外すると、

• 管理計画が分断される

と判断される土地も、
農振除外は通りにくくなります。

農振除外が通らない用途・目的の特徴

一般住宅・投資目的の場合

農振除外は、

• 公共性
• 地域性
• 必然性

が重視される制度です。

そのため、

• 一般的な自己住宅
• 投資目的の利用

は、
制度上、優先度が高いとは評価されにくくなります。

「将来的に使う予定」という曖昧な計画

• 具体的な建築計画がない
• 利用時期が不明確

といった計画では、
農振除外は認められにくくなります。

農振除外は、

• 例外的な制度変更

であるため、
計画の確実性が重要になります。

農振除外が通らないと誤解されやすいケース

長年耕作されていない農地

耕作放棄地であっても、

• 農用地区域の指定がある

限り、
農振除外が自動的に認められることはありません。

周囲がすでに宅地化している農地

周囲の土地利用状況と、
対象地の農用地区域指定は
必ずしも一致しません。

• 周囲が宅地
• 対象地は農用地区域内

というケースも多く、
この場合も農振除外は困難です。

面積が小さいから除外できるという誤解

農振除外の可否は、

• 面積の大小

だけで決まるものではありません。

たとえ小規模であっても、

• 農業上重要な位置にある

場合は、
除外が認められにくくなります。

市街化調整区域と農振除外の関係

市街化調整区域内では、

• 市街化を抑制する
• 農地を保全する

という二重の政策目的が存在します。

このため、市街化調整区域内の農地は、

• 農振除外
• 農地転用
• 都市計画法許可

のすべてが重なり、
農振除外が通らないケースが多くなります。

農振除外の判断は「個別事情」ではなく「計画全体」

農振除外の判断では、

• 申出人の事情
• 家庭の都合

よりも、

• 地域の農業振興計画
• 周辺農地への影響

が重視されます。

そのため、

• 個人的には合理的に見える計画

であっても、
制度上は認められないケースがあります。

まとめ

農振除外が通らない農地には、
いくつかの共通した特徴があります。

代表的なものとしては、

• 農業生産性が高い農地
• 集団的に広がる優良農地
• 周辺農地への影響が大きい土地
• 代替地が存在すると判断される土地
• 一般的・私的な利用目的

などが挙げられます。

農振除外は、
単なる手続きではなく、
農業振興方針そのものを変更する例外的な制度です。

そのため、

• 通らない土地があるのは当然
• すべての農地で可能なわけではない

という前提で考える必要があります。

農地転用を検討する際は、
まず農振除外が制度上可能かどうかを整理し、
そのうえで次の手続きに進むことが重要になります。