農地転用が必要になるケース・不要なケースの違いについて解説
はじめに
農地を利用しようとする際、
「農地転用が必要なのかどうか分からない」
という疑問は非常に多く見られます。
- 駐車場にするだけでも必要か
- 物置を置くだけなら不要か
- 昔から使っていない農地でも必要か
農地転用が必要かどうかは、
目的・現況・区域区分・行為の内容によって判断されます。
しかし実務上は、
- 思っていたよりも必要になるケース
- 不要だと思っていたのに違反になるケース
が少なくありません。
本記事では、
- 農地転用が必要になるケース
- 農地転用が不要なケース
- 判断を誤りやすいポイント
を制度構造から整理します。
そもそも農地転用とは何か
農地転用とは、
農地法に基づき、
- 農地を
- 農地以外の用途に変更すること
をいいます。
ここで重要なのは、
- 登記地目ではなく「現況」が基準
- 一時的利用でも該当する場合がある
という点です。
農地転用が必要になる基本的な考え方
農地転用が必要かどうかは、
次の2点で判断されます。
- 対象地が「農地」に該当するか
- 農地以外の用途に利用するか
この2つを満たす場合、
原則として農地転用の手続きが必要になります。
農地転用が必要になる代表的なケース
住宅を建てる場合
農地に住宅を建てる場合は、
典型的な農地転用です。
- 自己住宅
- 分家住宅
- 賃貸住宅
いずれの場合も、
農地であれば転用手続きが必要です。
駐車場・資材置場にする場合
建物を建てない場合でも、
- 砂利敷き駐車場
- 資材置場
- 車両置場
として利用する場合は、
農地転用に該当します。
太陽光発電設備を設置する場合
農地に太陽光パネルを設置する場合も、
農地以外の利用と評価され、
農地転用が必要になります。
倉庫や事業用施設を建てる場合
- 工場
- 倉庫
- 店舗
といった用途も、
当然ながら農地転用が必要です。
農地転用が不要なケース
農地として利用を継続する場合
- 耕作を継続する
- 農業用として利用する
場合は、
農地転用は不要です。
農業用施設の場合（一定条件下）
農業経営上必要な
- 農機具置場
- 農業用倉庫
などは、
一定条件のもとで
農地転用に該当しない場合があります。
ただし、規模や内容によっては
転用扱いとなる場合もあります。
非農地証明が認められる場合
長年にわたり農地として利用されておらず、
現況が明らかに農地でない場合は、
非農地証明が可能なことがあります。
この場合、
農地転用の手続きは不要となります。
市街化区域内での届出扱い
市街化区域内では、
農地転用は「許可」ではなく
「届出」となります。
この場合、
手続き自体は必要ですが、
許可制ではありません。
農地転用が不要と誤解されやすいケース
「少しだけ使うだけ」の場合
面積の大小は関係ありません。
農地以外の利用を行えば、
原則として農地転用が必要です。
「建物を建てないから不要」という誤解
建築の有無は関係ありません。
- 駐車場
- 資材置場
も転用に該当します。
「登記が宅地だから不要」という誤解
登記地目ではなく、
現況が農地かどうかが判断基準です。
市街化区域と市街化調整区域の違い
農地転用が必要かどうかだけでなく、
許可か届出かも重要です。
- 市街化区域 → 届出
- 市街化調整区域 → 許可
という違いがあります。
ただし、
市街化調整区域では、
都市計画法の許可も問題になります。
農地転用が不要かどうかの整理方法
農地転用が必要かどうかは、
次の順序で整理すると分かりやすくなります。
- 現況は農地か
- 農地以外の用途に使うか
- 市街化区域か調整区域か
- 一時利用か恒久利用か
この流れで判断すると、
制度上の位置づけが明確になります。
違反転用になるケース
農地転用が必要であるにもかかわらず、
- 手続きをせずに造成
- 建物を建築
した場合は、
違反転用となります。
違反転用は、
- 原状回復命令
- 罰則
の対象になる可能性があります。
まとめ
農地転用が必要になるかどうかは、
- 対象地が農地かどうか
- 農地以外の用途に使うかどうか
によって判断されます。
住宅や駐車場、資材置場など、
農地以外の利用を行う場合は、
原則として農地転用が必要です。
一方で、
- 農業利用を継続する場合
- 非農地証明が可能な場合
などは、
農地転用が不要となることがあります。
農地転用の要否を正しく判断することが、
土地利用計画の第一歩になります。