開発許可とは何か？土地活用・分譲を始める前に必ず知っておくべき基礎知識

土地を造成して住宅を建てたい、分譲地として売り出したい、事業用地として活用したい。
このような場面で、必ず関係してくるのが開発許可」です。

しかし実務の現場では、

• 「建築確認だけで足りると思っていた」

• 「造成しているが開発許可は不要だと思っていた」

• 「あとから行政に指摘されて計画が止まった」

といったトラブルが後を絶ちません。

本記事では、開発許可の基本から、判断基準、申請の流れ、実務で注意すべきポイントまでを、できるだけ専門用語をかみ砕いて解説します。

1．開発許可とは何のための制度か

開発許可とは、都市計画法に基づき、一定規模以上の土地造成を行う場合に必要となる行政上の許可です。

ここで重要なのは、
「建物を建てる許可」ではなく、「土地を造成する行為に対する許可」
であるという点です。

開発行為の定義

都市計画法では、次のような行為を「開発行為」と定義しています。

• 建築物の建築を目的として

• 土地の区画形質を変更すること

つまり、

• 区画の変更（分筆・道路新設など）

• 形の変更（切土・盛土など）

• 質の変更（農地や山林を宅地に変えること）

これらを建築目的で行う場合、開発許可の対象になります。

2．開発行為に「該当しない」ケースもある

誤解されやすい点ですが、造成工事があれば必ず開発行為になるわけではありません。

たとえば、

• 資材置場

• 駐車場

• 一時的な利用を目的とした整地

など、建築を目的としない造成であれば、原則として開発行為には該当しません。

ただし、
「本当に建築目的ではないか」「将来的に建築予定がないか」
といった点は、行政から厳しく確認されるため、自己判断は危険です。

3．都市計画区域と開発許可の関係

開発許可の要否は、土地がどの区域に属しているかによって大きく変わります。

都市計画区域の主な区分

• 市街化区域

• 市街化調整区域

• 非線引き区域

• 都市計画区域外

この区分によって、

• 開発許可が必要となる面積

• そもそも開発が認められるかどうか

が異なります。

特に市街化調整区域では、
「原則として開発は不可、例外的に認められる場合のみ許可」
という非常に厳しい運用がなされています。

4．開発許可の規模要件（面積基準）

開発許可が必要かどうかは、開発区域の面積によって判断されます。

• 一定面積以上 → 開発許可が必要

• それ未満 → 原則不要（ただし別制度が適用されることあり）

この「一定面積」は、
都市計画区域の種類や自治体の規定によって異なるため、必ず個別確認が必要です。

また、複数区画に分けても合算されるケースが多く、
「分筆すれば逃げられる」という考えは通用しません。

5．開発許可の2つの重要基準

開発許可は、次の2つの基準を満たさなければ取得できません。

① 技術基準（都市計画法第33条）

すべての開発行為に共通して求められる基準です。

主な内容は、

• 道路の幅員・構造

• 排水施設の計画

• 擁壁の安全性

• 防災上の配慮

など、「安全に土地を利用できるか」という観点です。

特に注意が必要なのが道路要件です。
自己用住宅以外の開発では、原則として幅員4m以上の道路で接続されている必要があります。

② 立地基準（都市計画法第34条）

主に市街化調整区域で問題となる基準です。

市街化調整区域では、

• 条文に定められた類型（1号〜14号など）

• いずれかに該当しなければ許可不可

という仕組みになっています。

「なぜその場所でなければならないのか」を、
合理的に説明できるかどうかが審査のポイントです。

6．開発許可と「指導要綱」の落とし穴

実務で非常に多いのが、
「開発許可は不要だが、指導要綱による手続きが必要」というケースです。

多くの自治体では、

• 開発行為等指導要綱

• 開発整備要綱

といった独自ルールを設けています。

これにより、

• 面積は小さいが区画数が多い

• 建築用途が事業系

• 駐車場や造成のみでも一定規模以上

といった場合、開発許可とは別の協議・手続きが求められます。

「許可が不要＝何もしなくてよい」ではない点が、最大の注意点です。

7．開発許可申請の全体的な流れ

一般的な流れは、次のようになります。

1. 事前調査・事前相談

2. 開発事前協議

3. 関係機関との協議（道路・上下水道・消防など）

4. 住民説明（必要な場合）

5. 開発許可申請

6. 許可取得

7. 造成工事

8. 完了検査

9. 検査済証の交付

10. 建築工事着工

特に時間がかかるのが、関係機関協議の段階です。
ここを軽視すると、全体スケジュールが大きく崩れます。

8．不動産調査の重要性

開発計画の成否は、初期調査の質でほぼ決まります。

調査は大きく分けて、

• 机上調査（法令・図面・公開資料）

• 現地調査（高低差・道路状況・周辺環境）

• 行政窓口調査（正式見解の確認）

の3段階があります。

特に現地調査では、

• 道路幅が実際に4mあるか

• 高低差による擁壁の必要性

• 排水の流れ

など、図面だけでは分からない問題が見つかることも多々あります。

9．開発に付随する各種調査・協議

開発許可では、次のような分野との調整が必要になることが一般的です。

• 道路（認定道路・建築基準法上の道路）

• 上水道・下水道

• 消防（水利・活動空地）

• ごみ置場

• 埋蔵文化財

これらは1つでも問題があると申請が進まないため、
早期に全体像を把握することが重要です。

10．なぜ専門家への相談が重要なのか

開発許可は、

• 法律

• 条例

• 要綱

• 行政運用

が複雑に絡み合う分野です。

インターネットの情報だけで判断すると、

• 見落とし

• 誤解

• 楽観的な解釈

につながり、結果として大きな時間的・金銭的損失を招くことがあります。

計画初期の段階で、
開発許可に精通した専門家へ相談することが、最も確実なリスク回避策と言えるでしょう。

まとめ

• 開発許可は「土地造成」に対する許可

• 面積・区域・目的によって要否が決まる

• 許可不要でも要綱手続きが必要な場合がある

• 初期調査と事前相談が成功のカギ

土地活用や分譲を検討している方は、
「建築の前に、まず開発許可」
この意識を持つことが重要です。