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開発行為に該当するケース・しないケースの具体例を徹底解説
土地を造成して建物を建てたい、分譲地として販売したい、あるいは事業用地として整備したい。
こうした場面で必ず問題になるのが 「この計画は開発行為に該当するのか？」 という点です。
実務では、
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「造成しているが開発許可は不要だと思っていた」
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「建築確認だけ取れば足りると考えていた」
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「あとから行政に指摘され、計画がストップした」
といったケースが非常に多く見られます。
その原因の多くは、開発行為に該当するケース・しないケースの理解不足にあります。
本記事では、
開発行為の基本的な考え方から、該当する具体例・該当しない具体例、判断が分かれやすいグレーゾーンまでを、実務目線で詳しく解説します。
1．そもそも「開発行為」とは何か
開発行為とは、都市計画法に基づき、次の要件を満たす行為を指します。
建築物の建築を目的として、土地の区画・形状・性質を変更すること
この定義の中で、特に重要なのは次の3点です。
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建築物の建築を目的としているか
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土地の区画・形・質を変更しているか
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一定の区域・規模に該当しているか
このうち、
①と②の両方を満たす場合、原則として開発行為に該当する可能性が高くなります。
2．「区画・形・質の変更」とは何を意味するのか
区画の変更とは
区画の変更とは、土地の利用単位を変更することを指します。
具体的には、
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分筆して複数区画に分ける
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新たに道路を設ける
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通路や共有地を設ける
といった行為です。
形の変更とは
形の変更とは、土地の形状を変える造成行為です。
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切土
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盛土
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法面造成
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擁壁設置
などが該当します。
質の変更とは
質の変更とは、土地の利用目的・性質を変えることです。
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農地を宅地にする
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山林・原野を宅地にする
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雑種地を宅地として整備する
といった行為が典型例です。
3．開発行為に「該当する」代表的なケース
ここからは、明確に開発行為に該当するケースを具体例で見ていきます。
ケース① 分譲住宅を目的とした造成
土地を造成し、複数区画に分けて住宅を建築・販売するケースです。
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分筆あり
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道路新設あり
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建築目的が明確
この場合、ほぼ例外なく開発行為に該当します。
ケース② 事業用建物の建築を前提とした造成
店舗、事務所、倉庫、工場などを建てるために造成するケースです。
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建築目的が事業用である
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排水・道路整備を伴う
このような場合も、開発行為に該当する可能性が高くなります。
ケース③ 農地・山林を宅地化して住宅を建てる
農地や山林を整地し、宅地として利用する場合は「質の変更」に該当します。
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建築目的
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土地の性質変更
の両方を満たすため、原則として開発行為です。
ケース④ 複数棟の自己用住宅を計画している場合
「自己用住宅だから開発許可は不要」と誤解されがちですが、
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同一敷地に複数棟
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区画分割を伴う
場合には、開発行為に該当するケースがあります。
4．開発行為に「該当しない」代表的なケース
一方で、造成をしていても 開発行為に該当しないケース も存在します。
ケース① 建築を目的としない造成
次のような用途の場合、原則として開発行為には該当しません。
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資材置場
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駐車場
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一時的な利用を目的とした整地
重要なのは、建築を伴わないことです。
ただし、将来的な建築予定があると判断されると、開発行為とみなされる可能性があります。
ケース② 単なる整地・原状回復
既存の土地を、
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雑草除去
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軽微な整地
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原状回復
する程度であれば、通常は開発行為に該当しません。
ケース③ 建築目的でない農地利用
農業用施設や営農継続を前提とした利用の場合、
都市計画法上の開発行為には該当しないケースがあります。
ただし、農地法など別の法令規制がかかる点には注意が必要です。
5．判断が分かれやすい「グレーゾーン事例」
実務で最も問題になるのが、一見すると開発行為に該当しないように見えるケースです。
グレー例① 駐車場造成だが規模が大きい
「駐車場だから開発ではない」と考えがちですが、
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面積が大きい
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擁壁や排水施設を設ける
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実質的に将来建築が可能な状態
と判断されると、開発行為や別の手続きが必要になることがあります。
グレー例② 分筆だけ先に行うケース
「分筆するだけなら開発ではない」と思われがちですが、
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分筆後に建築予定が明確
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道路計画が含まれている
場合、一体の開発行為として判断されることがあります。
グレー例③ 段階的に造成・建築を行う計画
造成と建築を時期的に分けても、
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全体計画が一体
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同一事業者・同一目的
であれば、開発行為とみなされる可能性が高いです。
6．「建築確認が下りる＝開発不要」ではない
非常に多い誤解が、
**「建築確認が取れるなら開発許可は不要」**という考えです。
実際には、
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開発許可が前提
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開発完了後でなければ建築確認が下りない
というケースも多く、
両者は別制度である点を理解しておく必要があります。
7．行政が見ている判断ポイント
開発行為かどうかを判断する際、行政は次の点を重視します。
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建築目的が明確か
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将来の利用計画が想定されているか
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区画・道路・排水が整備されているか
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一体の土地利用として計画されているか
「今は建てない」「予定は未定」という説明でも、
図面や状況から建築を前提としていると判断されれば開発行為とされます。
8．自己判断が危険な理由
開発行為の判断は、
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法律
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条例
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行政運用
が複雑に絡み合っています。
インターネットの断片的な情報だけで判断すると、
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想定外の手続き発生
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計画の大幅な遅延
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追加費用の発生
といったリスクが高まります。
9．トラブルを防ぐために重要なこと
開発行為に該当するかどうかで迷った場合、最も重要なのは、
計画初期の段階で、行政または専門家に確認すること
です。
造成や分筆を進めてからでは、
「もう後戻りできない」状態になることも少なくありません。
まとめ
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造成があっても必ず開発行為になるわけではない
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建築目的があるかどうかが最大の判断ポイント
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分筆・道路・排水が絡むと要注意
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グレーゾーンは自己判断しない
土地活用や不動産計画を進める際は、
「これは開発行為に該当するのか？」という視点を最初に持つことが、
最大のリスク回避策となります。