開発許可が必要になる面積基準の考え方を徹底解説

土地を造成して住宅を建てたい、分譲地として販売したい、事業用地として整備したい。
このような場面で、ほぼ必ず出てくる疑問が、

「何㎡以上なら開発許可が必要なのか？」

という問題です。

実務では、

• 「この面積なら許可はいらないと思っていた」

• 「ギリギリ基準未満だから問題ないはず」

• 「分筆すれば開発にならないと思っていた」

といった誤解が非常に多く、それが原因で計画の中断・大幅な遅延・追加コストが発生するケースも少なくありません。

本記事では、
開発許可が必要になる面積基準の考え方を、制度の仕組みから実務上の注意点まで、具体例を交えて詳しく解説します。

1．そもそも「面積基準」とは何か

開発許可制度では、
すべての造成行為が許可対象になるわけではありません。

一定規模以上の開発行為についてのみ、
都市計画法に基づく「開発許可」が必要になります。

この「一定規模」を判断するための基準が、
開発区域の面積基準です。

つまり、

• 面積基準以上 → 原則として開発許可が必要

• 面積基準未満 → 原則として不要（※例外あり）

という整理になります。

2．面積基準は全国一律ではない

まず押さえておくべき重要なポイントは、
開発許可が必要となる面積基準は全国一律ではないという点です。

面積基準は、

• 都市計画区域の区分

• 自治体の条例・規則

• 都市の規模や土地利用方針

などによって設定されています。

そのため、
「以前は〇〇㎡で不要だった」
「別の地域では不要だった」
という経験が、そのまま通用するとは限りません。

3．都市計画区域と面積基準の関係

面積基準を考えるうえで、
土地がどの区域に属しているかは極めて重要です。

主な区域区分

• 市街化区域

• 市街化調整区域

• 非線引き区域

• 都市計画区域外

これらの区分ごとに、

• 面積基準の有無

• 開発行為自体が許されるか

が異なります。

特に市街化調整区域では、
面積以前に「そもそも開発できるのか」という問題が生じます。

4．「面積」とはどこを指すのか

実務で非常に多い誤解が、
「建築面積」や「敷地面積」と混同してしまうことです。

開発許可における面積とは

原則として、
開発行為を行う区域全体の面積（開発区域面積）
を指します。

具体的には、

• 宅地として造成する部分

• 開発道路

• 公園・通路・調整池など

• 造成に伴い一体的に整備される区域

これらをすべて含めた面積です。

「建物を建てる部分だけ」ではない点に注意が必要です。

5．面積基準未満でも注意が必要な理由

「面積基準未満なら開発許可は不要」
これは半分正しく、半分危険な考え方です。

なぜなら、実務では次のようなケースがあるからです。

ケース① 面積未満でも別の手続きが必要

開発許可は不要でも、

• 指導要綱

• 条例による協議

• 類似手続き

が必要になるケースは非常に多くあります。

この点を見落とすと、
「許可不要だと思って進めたのに、止められた」
という事態になります。

ケース② 面積の算定方法を誤っている

後述しますが、

• 分筆している

• 段階的に開発している

• 隣接地と一体利用している

場合、合算されて面積基準を超えることがあります。

6．分筆すれば面積基準を回避できるのか？

これは非常によくある質問ですが、
**答えは「原則としてできない」**です。

行政は、

• 同一の事業目的

• 同時期または連続した開発

• 実質的に一体の土地利用

と判断した場合、
「一団の土地」として面積を合算します。

そのため、

• 先に分筆してから開発する

• 名義を変えて申請する

といった形式的な工夫では、
面積基準の回避は認められないのが一般的です。

7．段階的開発と面積基準の考え方

「今回はこの部分だけ」
「次は別の区画で」

と段階的に開発する場合でも、

• 全体計画が存在する

• 将来的な利用が明確

• 同一事業として判断される

場合、全体面積で判断される可能性が高くなります。

実務では、

• 第1期工事

• 第2期工事

と分けていても、
最初から全体開発として扱われるケースは珍しくありません。

8．自己用住宅の場合の面積基準

自己用住宅の場合、
一部の区域では例外的に取り扱われることがあります。

ただし、

• 自己用住宅＝必ず開発不要

• 面積基準が緩和される

と単純に考えるのは危険です。

• 区画分割があるか

• 道路整備が必要か

• 複数棟計画か

といった要素次第で、
面積基準に関係なく開発行為と判断されることもあります。

9．「面積ギリギリ」は最も危険な判断

実務上、最もトラブルが多いのが、

「基準ギリギリだから大丈夫だろう」

という判断です。

• 測量誤差

• 道路後退

• 造成計画変更

などにより、
結果的に基準超過となるケースは非常に多くあります。

面積が基準付近の場合は、
必ず事前に行政へ確認することが重要です。

10．行政が面積基準で見ている本当のポイント

行政は、単に数字だけを見ているわけではありません。

重視されるのは、

• 開発の実態

• 土地利用の全体像

• 周辺環境への影響

• 将来的な市街化への影響

です。

そのため、
「数字上は未満でも、実質的には開発」
と判断されるケースが存在します。

11．面積基準を正しく判断するために必要なこと

面積基準の判断には、

• 正確な測量

• 全体計画の整理

• 関連法令・要綱の確認

• 行政との事前協議

が欠かせません。

自己判断で進めるほど、
後戻りできないリスクが高くなります。

まとめ

• 面積基準は全国一律ではない

• 「開発区域全体」で判断される

• 分筆・段階開発でも合算されることがある

• 面積未満でも別手続きが必要な場合がある

開発許可の面積基準は、
単なる「〇〇㎡以上・未満」という話ではありません。

土地利用の全体像をどう評価されるか
これを意識することが、最大のトラブル回避策です。