開発許可と農地転用の関係性を徹底解説―「どちらが先？両方必要？」で迷わないための実務ガイド―

土地活用や不動産開発を検討する際、
農地を含む土地では必ずと言っていいほど、次の疑問に直面します。

• 開発許可と農地転用は、どちらが先なのか

• そもそも両方必要なのか

• 農地転用だけ取れば建築できるのではないか

実務ではこの関係性が正しく理解されていないことが多く、

• 「農地転用は取れたのに、建築が進まない」

• 「開発許可が先だと思っていたら、農地転用が必要だった」

• 「順番を間違えて手戻りが発生した」

といったトラブルが頻発しています。

本記事では、
開発許可と農地転用の役割の違い、両者の関係性、判断の順序、実務上の注意点を、
初めての方でも全体像がつかめるよう、体系的に解説します。

1．開発許可と農地転用は「別の制度」

まず最初に押さえておくべき重要なポイントは、

開発許可と農地転用は、目的も根拠法令も異なる、まったく別の制度

であるという点です。

混同されやすい理由は、
どちらも「建築や土地利用に関係する手続き」だからですが、
実務上の役割は明確に分かれています。

2．開発許可の役割とは何か

開発許可は、
建築物の建築を目的として土地を造成・区画する行為が、都市計画上適切かどうか
を判断する制度です。

主に見られるポイントは、

• 道路や排水などのインフラが適切か

• 周辺環境に悪影響を与えないか

• 無秩序な市街化を招かないか

といった 「まちづくり・都市計画の視点」 です。

つまり、
「その土地で、その規模・形態の開発をしてよいか」
を判断するのが開発許可です。

3．農地転用の役割とは何か

一方、農地転用は、
農地を農地以外の用途に使ってよいかどうか
を判断する制度です。

農地転用で見られるのは、

• その農地が農業上どれほど重要か

• 他に代替できる土地がないか

• 農地として保全すべきか

といった 「農地保全の視点」 です。

ここで重要なのは、
農地転用は「建築の可否」や「造成の可否」を直接判断する制度ではない
という点です。

4．なぜ両方の手続きが必要になるのか

農地を含む土地で建築を行う場合、
多くのケースで 「開発許可」と「農地転用」の両方が必要 になります。

理由は単純で、

• 開発許可 → 都市計画・土地利用の適否

• 農地転用 → 農地をやめてもよいか

という 判断軸が異なる からです。

どちらか一方だけでは、
もう一方の問題をカバーできません。

5．農地転用を取れば開発許可は不要なのか？

結論から言うと、
農地転用を取得しても、開発許可が不要になるわけではありません。

農地転用はあくまで、

• 「農地として使わなくてもよい」

という許可に過ぎず、

• 造成してよい

• 区画してよい

• 建築してよい

という意味までは含みません。

そのため、

• 農地転用は済んでいる

• しかし開発行為に該当する

というケースでは、
別途、開発許可が必要になります。

6．開発許可を取れば農地転用は不要なのか？

こちらもよくある誤解ですが、
開発許可を取得しても、農地転用が不要になることはありません。

土地が農地である以上、

• 農地を農地以外に使う

• 宅地・駐車場・事業用地にする

のであれば、
農地転用の手続きは必須です。

つまり、

開発許可と農地転用は、互いに代替できない

という関係にあります。

7．開発許可と農地転用の「順番」はどうなるのか

実務で最も混乱しやすいのが、
「どちらを先に進めるのか」 という問題です。

原則的な考え方

• 開発計画の内容を固める（全体像）

• 開発許可の要否・可否を確認

• 農地転用の可否を確認

という流れで整理します。

ただし、申請の実務では、

• 開発許可が前提条件になる農地転用

• 農地転用の見込みがないと進められない開発許可

というように、
両者が連動して審査されることが一般的です。

8．「同時進行」になるケースが多い理由

実務では、

• 開発許可の事前相談

• 農地転用の事前相談

を 並行して進める ケースが多くなります。

なぜなら、

• 開発許可が見込めない土地で農地転用だけ進めても意味がない

• 農地転用が認められない土地で開発計画を詰めても無駄になる

からです。

どちらか一方だけ先行させるのではなく、全体計画として整合が取れるか
を同時に確認するのが、実務上のセオリーです。

9．農地転用が絡むと難易度が上がる理由

農地転用が絡む案件は、

• 手続きが一つ増える

• 審査期間が長くなる

• 不許可リスクが高くなる

という特徴があります。

特に、

• 農地としての評価が高い

• 代替地があると判断される

• 開発規模が大きい

といった場合、
農地転用が最大のボトルネックになることも少なくありません。

10．よくある失敗パターン

失敗例① 農地転用だけ先に進めた

農地転用の内諾を得た後で、
開発行為に該当することが判明し、
追加で開発許可が必要になったケース。

結果として、

• 計画変更

• スケジュール遅延

が発生します。

失敗例② 開発計画が農地転用の前提と合っていない

開発計画上は宅地化しているが、
農地転用の審査では「過剰な造成」と判断され、
転用が認められなかったケース。

11．行政が見ている共通のポイント

開発許可と農地転用は別制度ですが、
実務では共通して次の点が見られます。

• 土地利用の合理性

• 周辺環境への影響

• 計画の実現性

• 将来の土地利用の整合性

そのため、

• 開発計画と転用計画の内容が食い違っている

• 説明に一貫性がない

と、
どちらの審査でも不利になることがあります。

12．トラブルを防ぐために重要なこと

開発許可と農地転用が絡む案件で最も重要なのは、

「最初に全体像を整理すること」

です。

具体的には、

• どんな建物を建てたいのか

• どの範囲を造成するのか

• 農地はどこまで含まれるのか

• 将来の利用計画はどうなっているか

これらを整理したうえで、
両制度の視点から同時に確認することが不可欠です。

まとめ｜開発許可と農地転用は「車の両輪」

• 開発許可と農地転用は別制度

• どちらか一方では足りない

• 農地を含む開発では両方必要になることが多い

• 順番よりも「整合性」が重要

開発許可と農地転用は、
どちらが上・下という関係ではなく、土地利用を成立させるための車の両輪です。

農地を含む土地活用を検討する際は、
「農地転用が取れそうか」だけでなく、
「開発として成立するか」
という視点を同時に持つことが、最大のトラブル回避策になります。