目次
市街化区域と市街化調整区域の違いとは－開発許可・農地転用の前提となる都市計画の基本整理－
はじめに
農地転用や開発許可を検討する場面では、
必ずと言ってよいほど次の言葉が出てきます。
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市街化区域
-
市街化調整区域
この2つの違いを正確に理解していないと、
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農地転用は届出で足りるのか、許可が必要なのか
-
建物を建てられる土地なのか
-
開発許可が必要なのか
といった前提判断を誤ることになります。
本記事では、
都市計画法に基づく市街化区域と市街化調整区域の違いについて、
農地転用・開発許可の実務に直結する形で整理します。
市街化区域と市街化調整区域とは何か
区域区分（いわゆる線引き）とは
市街化区域と市街化調整区域は、
都市計画法に基づく**区域区分（線引き）**によって定められます。
区域区分とは、
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無秩序な市街化を防止する
-
計画的に市街地を形成する
ことを目的として、
都市計画区域を次の2つに分ける制度です。
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市街化区域
-
市街化調整区域
この区分は、
三大都市圏、政令指定都市、県庁所在地などを中心に
多くの自治体で採用されています。
市街化区域とは
市街化区域の定義
市街化区域とは、
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すでに市街地を形成している区域
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概ね10年以内に優先的・計画的に市街化を進める区域
をいいます。
簡単に言えば、
「建物を建てることを前提としている区域」
です。
市街化区域の特徴
市街化区域には、次のような特徴があります。
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原則として建築が可能
-
上下水道や道路などのインフラが整備されている
-
宅地化・事業利用が想定されている
そのため、
土地利用の自由度は比較的高くなります。
市街化区域における農地転用
市街化区域内の農地については、
農地法上、
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許可は不要
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農業委員会への届出
で足りるとされています。
これが、
「市街化区域の農地は転用しやすい」
と言われる理由です。
ただし、
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都市計画法
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建築基準法
-
条例
など、
他法令の規制がなくなるわけではありません。
市街化区域における開発許可
市街化区域であっても、
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一定規模以上の開発行為
-
宅地造成を伴う開発
については、
開発許可が必要となる場合があります。
「市街化区域＝何でも自由」
ではない点には注意が必要です。
市街化調整区域とは
市街化調整区域の定義
市街化調整区域とは、
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市街化を抑制すべき区域
-
原則として新たな建築・開発を行わない区域
をいいます。
都市計画法上、
市街化を「しない」ことを前提とした区域
です。
市街化調整区域の特徴
市街化調整区域には、次のような特徴があります。
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原則として建物を建てられない
-
開発行為は原則不可
-
農地・自然環境の保全が重視される
農地が多く残されているのも、
市街化調整区域の大きな特徴です。
市街化調整区域における農地転用
市街化調整区域内の農地については、
原則として農地転用には許可が必要です。
しかも、
農地法の許可だけで足りるケースは少なく、
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都市計画法による開発許可
-
建築許可
と同時に検討する必要があります。
このため、市街化調整区域では、
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農地転用が難しい
-
時間がかかる
-
事前調整が重要
とされるのが実務の実感です。
市街化調整区域における開発許可
市街化調整区域では、
開発行為は原則として認められません。
ただし、都市計画法には、
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分家住宅
-
農家住宅
-
公益性の高い施設
など、
例外的に許可される類型が定められています。
この例外に該当するかどうかが、
市街化調整区域での最大の分岐点になります。
市街化区域と市街化調整区域の違い（整理）
実務上の違いを整理すると、次のようになります。
| 項目 | 市街化区域 | 市街化調整区域 |
|---|---|---|
| 市街化の方針 | 積極的に進める | 抑制する |
| 建築 | 原則可 | 原則不可 |
| 農地転用 | 届出 | 許可 |
| 開発許可 | 規模次第 | 原則不可（例外あり） |
| 手続難易度 | 比較的低い | 高い |
なぜ区域区分の理解が重要なのか
農地転用や開発許可では、
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農地のランク
-
転用目的
-
資力や計画内容
以前に、
区域区分の時点で可否がほぼ決まるケース
が少なくありません。
特に、
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市街化調整区域だと知らずに契約した
-
農地転用だけで足りると思っていた
といった誤解は、
実務上よく見られます。
非線引き区域との違い
補足として、
区域区分が行われていない自治体もあります。
これを
非線引き区域
と呼びます。
非線引き区域では、
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市街化区域／市街化調整区域の区別がない
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自治体ごとの運用が重要
という特徴があります。
非線引き区域だからといって
規制が緩いとは限らず、
個別判断が必要です。
区域区分はどこで確認するのか
市街化区域・市街化調整区域の区分は、
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都市計画図
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市町村の都市計画課
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Web公開されている都市計画情報
などで確認できます。
登記簿や固定資産税の情報からは、
区域区分は分かりません。
まとめ
農地転用や開発許可を検討する際は、
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市街化区域か、市街化調整区域か
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その区域で、何が原則とされているか
-
例外があるかどうか
を整理する必要があります。
市街化区域と市街化調整区域の違いは、
農地転用・開発許可のすべての前提条件です。
この違いを正しく理解することが、
制度を誤解せずに進めるための第一歩になります。