目次
農地転用だけでは建物は建てられない？－開発許可も同時に必要になるケースをわかりやすく解説－
はじめに
農地転用を検討する場面で、
「農地転用の許可さえ取れれば建物を建てられる」
と理解されているケースは少なくありません。
しかし実務上は、
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農地転用の許可
-
都市計画法に基づく許可（開発許可・建築許可）
が同時に必要になるケースが多く存在します。
特に、市街化調整区域にある農地では、
農地転用だけを進めても
建築や事業が成立しないことがあります。
この記事では、
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農地転用と開発許可の違い
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両方が同時に必要になる具体的なケース
-
なぜ片方だけでは足りないのか
を整理して解説します。
農地転用と開発許可は別の制度
まず前提として、
農地転用と開発許可は別の法律に基づく制度です。
農地転用とは何を判断する制度か
農地転用は農地法に基づき、
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農地を
-
農地以外の用途に使ってよいか
を判断する制度です。
判断の中心となるのは、
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農地の立地（農地区分）
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周辺農地への影響
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転用の合理性
といった、
農地としての利用価値です。
開発許可とは何を判断する制度か
一方、開発許可は都市計画法に基づき、
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建物や造成を行ってよいか
-
市街地の無秩序な拡大にならないか
を判断する制度です。
ここで見られるのは、
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市街化を進める区域か
-
市街化を抑制すべき区域か
といった、
都市計画上の適否です。
なぜ農地転用と開発許可が両方必要になるのか
農地転用と開発許可は、
それぞれ異なる視点で土地利用を規制しています。
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農地として使ってよいか
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建物を建ててよいか
は、別々に判断されるため、
両方の許可が必要になるケースが生じます。
特に、
-
農地である
-
かつ、市街化を抑制すべき区域にある
土地では、
この二重の規制が同時にかかります。
開発許可も同時に必要になる代表的なケース
市街化調整区域の農地に建物を建てる場合
最も多いのが、
市街化調整区域内の農地を転用して建築するケースです。
この場合、
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農地であるため農地転用が必要
-
市街化調整区域での建築のため開発許可等が必要
という整理になります。
農地転用の許可だけでは、
建物を建てることはできません。
分家住宅・農家住宅を建てる場合
市街化調整区域では、
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分家住宅
-
農家住宅
が例外的に認められるケースがあります。
しかし、建築予定地が農地であれば、
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農地転用
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開発許可（または建築許可）
の両方が必要になります。
倉庫・工場・事業用建物を建てる場合
市街化調整区域の農地を利用して、
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倉庫
-
工場
-
事業用施設
を建てる場合も、
両制度が同時に問題になります。
この場合は、
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農地転用の可否
-
都市計画法上の用途制限
の両面から判断されるため、
難易度は高くなります。
太陽光発電設備を設置する場合
太陽光発電設備についても、
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農地を利用する場合は農地転用
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規模や造成内容によっては開発許可
が必要になるケースがあります。
特に、
-
一定規模以上
-
切土・盛土を伴う場合
には、都市計画法上の検討が必要です。
市街化区域では開発許可が不要なことも多い
一方、市街化区域内の農地については、
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農地転用は届出で足りる
-
建築は原則可能
とされているため、
開発許可が不要なケースが多くなります。
ただし、
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大規模な造成
-
一定規模以上の開発行為
については、
市街化区域であっても
開発許可が必要になることがあります。
農地転用と開発許可の順序はどう考えるか
実務上よくある疑問が、
「どちらを先に進めるのか」という点です。
結論としては、
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農地転用と開発許可は
-
同時に検討する必要がある
という整理になります。
どちらか一方だけを先行させると、
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農地転用は通ったが建築できない
-
建築の見込みがなく転用が無駄になる
といった事態が起こります。
非線引き区域の場合の考え方
非線引き区域では、
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市街化区域
-
市街化調整区域
の区別がありません。
そのため、
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農地転用が主な判断軸
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開発許可は自治体ごとの運用
となります。
非線引き区域であっても、
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造成を伴う場合
-
一定規模以上の開発
では、
都市計画法の許可が必要になることがあります。
農地転用と開発許可を整理する視点
両制度の関係は、次の順序で整理すると分かりやすくなります。
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土地が農地かどうか
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市街化区域か、市街化調整区域か
-
建築・造成を伴うか
この順序で考えることで、
「農地転用だけで足りるのか」
「開発許可も必要なのか」
を判断しやすくなります。
まとめ
農地転用を検討する際、
農地転用の許可だけで建物が建てられるとは限りません。
特に、
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市街化調整区域にある農地
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建築や造成を伴う利用
では、
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農地転用
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開発許可（都市計画法許可）
が同時に必要になるケースが多くなります。
両制度は別々の法律に基づくものですが、
実務上は切り離して考えることができません。
土地利用を進める前に、
どの許可が必要になるのかを整理することが重要です。