目次
市街化区域でも開発許可が必要になるケース―市街化区域と開発許可の関係を整理―
はじめに
土地の購入や建築計画を検討する際、「市街化区域」という言葉を聞くと、多くの人が安心感を抱きます。
市街化区域は、都市計画上、市街地として積極的に整備・発展させていく区域であり、市街化調整区域と比べると建築や土地利用の自由度が高いとされているからです。
そのため、
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市街化区域なら開発許可は不要だろう
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建築確認さえ取れれば問題ない
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造成しても特に手続きはいらない
と考えてしまうケースが少なくありません。
しかし実務の現場では、この認識が原因となり、
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造成工事を始めてから開発許可が必要だと指摘された
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建築確認の申請段階で計画が止まった
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契約後に追加の許可手続きが必要になった
といったトラブルが頻発しています。
本記事では、「市街化区域でも開発許可が必要になるのはどのような場合か」という点について、
制度の考え方・判断基準・具体的なケース・実務上の注意点を体系的に解説します。
市街化区域での土地活用を検討している方にとって、最初に押さえておくべき内容です。
市街化区域とはどのような区域か
市街化区域とは、都市計画法に基づき、
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すでに市街地が形成されている区域
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概ね10年以内に優先的に市街化を進める区域
として定められた区域です。
道路、上下水道、公園などの都市基盤が整備されている、または整備が予定されており、住宅や店舗、事業所などの立地が想定されています。
ただし、ここで重要なのは、市街化区域は「無制限に自由な土地利用を認める区域」ではないという点です。
都市計画法は、市街化区域であっても、無秩序な造成や開発を防ぐための規制を設けています。その代表的な制度が「開発許可制度」です。
開発許可が必要かどうかは「区域」ではなく「行為」で決まる
市街化区域で開発許可が必要かどうかを判断する際、最も重要なのは「どの区域か」ではありません。
判断の基準となるのは、次の点です。
建築を目的として、土地の区画・形状・性質を変更する行為に該当するかどうか
これが、開発行為の基本的な考え方です。
つまり、市街化区域であっても、
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土地を造成する
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区画割りを行う
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建築のために計画的な土地利用を行う
といった行為を行えば、開発行為に該当し、開発許可が必要になる可能性があります。
「市街化区域だから大丈夫」という理由だけで開発許可が不要になることはありません。
市街化区域で開発許可が必要になる代表的なケース
分譲住宅を目的とした造成・区画割り
市街化区域で最も典型的なのが、分譲住宅を目的とした開発です。
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一つの土地を複数区画に分ける
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区画ごとに住宅を建築する
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区画内に道路や通路を設ける
このような計画は、区域が市街化区域であっても、ほぼ確実に開発行為に該当します。
特に、開発道路を新設する場合や、計画的に宅地を配置する場合は、「建築を目的とした区画・形・質の変更」が明確であり、開発許可が必要になります。
事業用建築（店舗・事務所・倉庫・工場など）
市街化区域では、自己用の事業用建築であっても注意が必要です。
例えば、
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店舗を建てるために敷地全体を造成する
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大規模な駐車場を整備する
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排水施設や擁壁を設置する
といった場合、土地利用が計画的に再構成されていると判断され、開発行為に該当する可能性があります。
「自己用だから開発許可は不要」という考え方は、市街化区域でも必ずしも通用しません。
新たに道路・通路を設ける場合
市街化区域であっても、
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既存道路に十分に接道していない
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建築のために新たな道路や通路を設ける
場合、その道路は「開発道路」として扱われます。
開発道路の新設は、土地の区画・利用形態を大きく変える行為であり、開発行為性が非常に強くなります。
このケースでは、開発許可が必要になる可能性が高くなります。
一団の土地を計画的に利用するケース
一棟だけの建築であっても、
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分筆を前提とした計画
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段階的な開発
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将来的な区画利用が明確な計画
といった場合には、「一団の土地を一体として開発している」と評価されることがあります。
このような場合、表面的には小規模に見えても、全体計画として開発行為に該当し、開発許可が必要になることがあります。
「小規模だから不要」という判断が危険な理由
市街化区域では、
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面積が小さい
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建物が一棟だけ
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造成量が少ない
といった理由で、「開発許可は不要だろう」と判断されがちです。
しかし、開発許可の要否は、感覚的な規模ではなく、
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面積基準
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区画割りの有無
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造成内容
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建築目的との関係
といった客観的な要素で判断されます。
また、開発許可が不要な場合であっても、条例や要綱に基づく協議や届出が必要になるケースもあり、「何の手続きも不要」ということはほとんどありません。
市街化区域で起きやすい実務上のトラブル
市街化区域では建築が可能なケースが多いため、「まず建築確認を取ろう」と進めてしまうことがあります。
しかし、建築確認の前提として、開発許可が必要な場合があります。
その結果、
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建築確認が受理されない
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設計のやり直しが発生する
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工期や資金計画に影響が出る
といった問題が起こります。
市街化区域ほど、「開発の要否確認」が後回しにされやすい点が、最大のリスクと言えます。
市街化区域で開発許可を判断する際の実務ポイント
市街化区域で土地利用を検討する際は、次の点を初期段階で整理することが重要です。
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建築の目的は何か（自己用・分譲・事業用）
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土地を分割する予定があるか
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造成工事の内容は何か
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道路や通路を新設するか
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将来の利用計画はどうなっているか
これらを整理したうえで、行政への事前相談を行うことで、後戻りのない計画が可能になります。
「市街化区域だから大丈夫」という思い込みが最も危険
市街化区域は確かに、市街化を進める区域です。しかしそれは、「計画的な市街化」を意味します。
無秩序な造成や区画割りを防ぐため、開発許可制度は市街化区域にも適用されています。
市街化区域だからこそ、開発行為に該当しやすいケースも多く、事前確認を怠ると、後から大きな問題に発展します。
まとめ
市街化区域であっても、開発許可が不要になるとは限りません。
開発許可が必要かどうかは、市街化区域か否かではなく、建築を目的として土地の区画・形状・性質を変更する行為に該当するかどうかで判断されます。
分譲住宅を目的とした造成や区画割り、事業用建築に伴う造成、新たな道路の設置、一団の土地を計画的に利用するケースなど、市街化区域でも開発許可が必要になる場面は数多く存在します。
「市街化区域だから大丈夫」という思い込みは、計画の遅延や手戻りを招く最大の原因です。
土地利用を検討する際は、必ず計画初期の段階で開発行為の該当性を確認し、必要な手続きを整理することが、リスクのない開発・建築への第一歩となります。