切土と盛土の開発許可基準について解説

はじめに

傾斜地や高低差のある土地で建築を検討する際、避けて通れないのが「切土」や「盛土」といった造成工事です。
住宅の新築、分譲地の開発、事業用施設の建設など、さまざまな場面で地盤を削ったり、土を盛ったりする工事が行われます。

しかし実務の現場では、

• 少し削るだけなら許可は不要だと思っていた
• 盛土の高さが問題になるとは知らなかった
• 造成後に開発許可が必要だと指摘された

といったトラブルが少なくありません。

切土・盛土は単なる土工事ではなく、
都市計画法上の「形の変更」に該当する可能性がある重要な行為です。
その規模や内容によっては、開発許可が必要になります。

本記事では、
切土と盛土がどのような場合に開発許可の対象となるのか、
その判断基準や実務上の注意点を体系的に解説します。

切土・盛土はなぜ開発許可と関係するのか

都市計画法における開発行為とは、
建築物の建築を目的として、土地の区画・形状・性質を変更する行為を指します。

このうち、切土や盛土は「形状の変更」に該当します。
つまり、建築を前提として地盤の高さや勾配を変更する場合、
それは開発行為に該当する可能性があるということです。

単なる整地であっても、
建築目的で地形を大きく変える場合には、開発許可の対象となり得ます。

開発許可の基本的な考え方

開発許可が必要かどうかは、次の三つの要素で判断されます。

• 建築を目的としているか
• 土地の区画・形・質を変更しているか
• 一定規模以上の行為であるか

切土・盛土は「形」の変更に該当しますが、
これに建築目的が伴う場合、開発行為として評価される可能性が高まります。

切土に関する開発許可基準

切土とは、地盤を削る行為です。
傾斜地を平坦にする場合などに行われます。

開発許可の対象となる典型例は、

• 高低差を解消するために大規模に削る
• 法面を形成する
• 擁壁の設置を伴う

といったケースです。

特に、切土によって一定以上の高低差が生じる場合や、
周辺地盤に影響を及ぼす可能性がある場合は、
安全性の観点から厳しく審査されます。

盛土に関する開発許可基準

盛土は、土を盛って地盤を高くする行為です。
低地をかさ上げする場合などに行われます。

盛土は切土以上に注意が必要です。
なぜなら、人工的に形成された地盤は、適切に施工されなければ沈下や崩壊のリスクがあるからです。

開発許可の判断では、

• 盛土の高さ
• 盛土の面積
• 転圧の方法
• 排水処理

などが重要になります。

特に、高さが大きい盛土は、安全性の観点から厳しく評価されます。

面積基準との関係

切土・盛土が開発許可に該当するかどうかは、
単に高さや深さだけでなく、造成を行う面積も重要です。

都市計画区域の区分によっては、
一定面積以上の開発行為に対して開発許可が必要になります。

そのため、小規模な切土であっても、
敷地全体が一定規模を超える場合は、開発許可の対象になる可能性があります。

建築目的の有無が重要

重要なのは、切土・盛土が「建築目的」であるかどうかです。

例えば、

• 農地の排水改善のための軽微な土工事
• 災害復旧のための応急的な整形

といった場合は、必ずしも開発行為に該当しません。

しかし、住宅や事業用建物を建てるために行う切土・盛土は、
原則として開発行為性が強くなります。

擁壁設置と開発許可

切土や盛土に伴って擁壁を設置する場合、
開発許可の審査では特に厳しい基準が適用されます。

擁壁は、

• 土圧を支える構造物
• 崩壊を防ぐ安全装置

としての役割を持ちます。

設計が不十分な場合、
許可が下りない、または設計変更を求められることがあります。

切土・盛土と安全性審査

開発許可では、単に法令に適合しているかだけでなく、
安全性が確保されているかが重視されます。

審査では、

• 地盤の安定性
• 排水計画
• 周辺への影響

などが総合的に確認されます。

特に盛土は、地震や豪雨時の崩壊リスクがあるため、
慎重な設計が求められます。

よくある誤解

「少し削るだけだから許可は不要」
「盛土は昔からある土地だから問題ない」
「平らに見えるから安全」

これらはすべて誤解の可能性があります。

切土・盛土の規模や目的によっては、
開発許可やその他の規制が適用される場合があります。

具体例で考える開発許可の要否

例えば、傾斜地に住宅を建てるため、
敷地の前面を1.5メートル切土し、背面に1メートル盛土する計画を立てたとします。

この場合、

• 高低差が発生する
• 擁壁が必要になる可能性がある
• 排水処理を伴う

といった要素が重なり、開発許可の対象になる可能性があります。

単に「小規模な造成」と考えて進めるのは危険です。

宅地造成等規制との関係

切土・盛土は、都市計画法だけでなく、
宅地造成等規制法や関連法令の対象となる場合もあります。

特に、

• 一定高さ以上の盛土
• 急傾斜地の切土

は、追加の規制を受ける可能性があります。

土地購入前に確認すべきポイント

切土・盛土を伴う土地を購入する場合は、

• 過去の造成履歴
• 擁壁の適法性
• 開発許可の有無
• 地盤調査結果

を必ず確認すべきです。

後から補強工事が必要になると、
大きな費用負担が発生します。

まとめ

切土と盛土は、土地を建築可能な状態に整えるための基本的な造成手法ですが、
その規模や目的によっては、都市計画法上の開発行為に該当します。

開発許可の判断では、

• 建築目的の有無
• 造成の規模
• 高低差の発生
• 安全性の確保

が重要なポイントとなります。

「少し削るだけ」「少し盛るだけ」といった感覚的な判断ではなく、
法的基準と安全性の両面から慎重に検討することが不可欠です。

切土・盛土を伴う計画を進める際は、
必ず事前に開発許可の要否を確認し、
適切な設計と手続きを行うことが、
安全でトラブルのない土地活用につながります。