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農地転用の要件とは？許可・届出で判断されるポイントを実務目線で整理
農地に住宅を建てたい。
事業用地として利用したい。
駐車場や資材置場にしたい。
このような土地利用を検討する際、必ず問題になるのが農地転用です。
農地転用は「申請書を提出すれば通る」手続きではありません。
実務では、土地の性質や立地、計画の内容、周辺への影響、資金や工程の確実性など、複数の要素が要件として総合的に判断されます。
この記事では、農地転用の基本を押さえたうえで、**許可・届出の判断で実際に見られるポイント（要件）を分かりやすく整理します。
土地購入・相続・売却・建築・事業計画の前提整理にも役立つ内容です。
農地転用とは何か
農地転用とは、農地を農地以外の用途に変更することを指します。
農地法では、農地は食料生産の基盤として保護されており、原則として自由に用途変更できません。
そのため、たとえば次のような用途に変える場合は、農地法に基づく許可または届出が必要になります。
- 住宅
- 店舗
- 倉庫
- 駐車場
- 資材置場
- 太陽光発電設備
- 宅地造成（分譲含む）
ここで注意したいのは、農地転用の可否は「建物が建てられるか」とイコールではない点です。
農地転用が通っても、都市計画や建築基準法、開発許可など別の制限で止まることがあります。逆に、建築の見通しがあっても、農地転用が通らなければ計画は進みません。
農地転用の種類（3条・4条・5条）を最初に整理する
農地転用の要件を理解するうえで、まず押さえるべきなのが3条・4条・5条の区分です。
どの条文に該当するかで、必要な手続きや審査の進み方が変わります。
農地法3条｜権利移動のみで転用しない場合（転用ではない）
農地法3条は、農地を農地のまま使う前提で、
- 農地の売買
- 賃貸借
- 使用貸借
など、権利だけを移動する場合の手続きです。用途変更がないため、厳密には「農地転用」ではありません。
ただし、実務では「農地の手続き＝転用」と混同されやすいポイントです。
農地法4条｜所有者が自ら転用する場合（自己転用）
農地法4条は、
- 所有者が
- 自分の農地を
- 自ら農地以外に転用する
場合に必要な手続きです。
例：自宅を建てる、自営店舗を建てる、自分用駐車場にする。
農地法5条｜権利移動を伴う転用（取引に直結）
農地法5条は、
- 農地を売却・賃貸し
- 取得者（相手方）が転用する
場合の手続きです。
不動産取引と密接で、実務上いちばん多く問題になります。
相続後に第三者へ売る計画は、多くがこの5条に該当します。
農地転用で共通して見られる「基本要件」4つ
条文上の整理とは別に、実務で共通して見られる判断ポイントがあります。
ここを押さえると、「なぜ通らないのか」「何が足りないのか」が見えやすくなります。
要件① 農地区分（立地基準）：どの農地かで難易度がほぼ決まる
農地転用の入口は、まず農地区分の確認です。一般的には次の区分が使われます。
- 農用地区域内農地（いわゆる農振農用地）
- 甲種農地
- 第1種農地
- 第2種農地
- 第3種農地
実務感覚として、次の理解が近いです。
- 農用地区域内農地：原則として転用が極めて困難（前提として農振除外が必要になることが多い）
- 甲種農地・第1種農地：原則不可に近い。例外要件が厳しい
- 第2種農地：条件次第。代替性（他に土地がないか）が強く問われる
- 第3種農地：比較的転用が認められやすい傾向（市街地近接など）
つまり、申請書の書き方以前に、農地区分で勝負の大半が決まると言っても過言ではありません。
要件② 立地の必要性・代替性：「なぜここなのか」を説明できるか
農地転用では、次の問いが必ず出ます。
- なぜこの場所でなければならないのか
- 代替できる土地はないのか
「便利だから」「所有しているから」だけでは弱いケースが多く、特に第2種農地の審査では代替性が重要になります。
実務上のコツは、「事業や生活の実態」と「場所の必然性」をつなげて説明することです。
例：既存店舗・自宅との距離、配送導線、周辺需要、既存施設との一体運用、上下水道や道路条件など。
要件③ 周辺農地への影響：営農環境を壊さないか
農地転用は、周辺の農業環境への影響も判断材料になります。よく見られるのは次の点です。
- 排水：雨水・汚水が周囲の農地に流れ込まないか
- 日照・通風：隣接農地の作物に影響がないか
- 通作：農道や進入路が塞がれないか、作業車両の通行に支障がないか
- 境界：越境、土砂流入、のり面崩壊のリスクがないか
特に「排水計画」は軽視されがちですが、実務では追加資料の要求や計画修正につながりやすい論点です。
要件④ 確実に転用される計画か：資金・工程・具体性が問われる
農地転用は「転売目的」や「計画が曖昧」な場合、通りにくくなります。
そのため、次のような実現性が要件の一部として見られます。
- 建築計画（配置図、平面図、用途、規模）
- 資金計画（自己資金、融資見込み、見積）
- 工程（いつ着工し、いつ完成するか）
- 権利関係（売買・賃貸の契約形態、同意関係）
「いつか何かに使う」では弱く、「この用途で、この規模で、この時期に実行する」という具体性が重要です。
許可か届出かを分ける最大要素：都市計画区分（市街化区域／調整区域）
農地転用の難易度や手続きは、都市計画区分でも大きく変わります。
市街化区域：届出で足りることが多いが、油断は禁物
市街化区域内の農地は、一般に届出で足りる場合が多く、ハードルは低めになりやすいです。
ただし、次は別途確認が必要です。
- 農用地区域内かどうか（農振指定があると話が変わる）
- 開発許可や条例、建築の制限がないか
- 道路・排水条件が整うか
届出だから「何でもできる」ではなく、他法令側で止まることは珍しくありません。
市街化調整区域：農地転用だけでなく“建築・開発”と一体で判断
市街化調整区域では、原則として開発が抑制されるため、農地転用も厳格になりがちです。
実務では、農地転用単独ではなく、
- その用途が調整区域で認められるか
- 開発許可が必要か、見通しがあるか
- 建築が可能な計画か
まで含めて慎重に判断されます。
「農地転用が通っても建てられない」では意味がないため、初期段階でセット確認が必須です。
農振除外が前提となるケース：ここで計画が止まることがある
農地が農用地区域内農地の場合、転用の前に**農振除外（農用地区域からの除外）**が必要になることがあります。
農振除外は、一般に
- 受付が年1回〜年2回など限定される
- 要件が厳しい（代替性、公益性、周辺影響など）
- 時間がかかる（スケジュールに直撃する）
という特徴があり、農地転用より先に計画が止まる原因になりやすい分野です。
「転用申請を出す前に、そもそも除外できるのか」の見極めが重要です。
他法令との関係も“事実上の要件”になる（農地法だけでは完結しない）
農地転用は農地法の手続きですが、実務では次の法令との整合性が強く求められます。
- 開発許可（都市計画法）
- 建築基準法（接道・用途制限・建築可否）
- 林地開発許可（森林法：林地を含む場合）
- 埋蔵文化財（文化財保護法93条：包蔵地の場合）
- 盛土規制・土砂災害関連条例等（地域により）
どれか一つでも整理できていないと、農地転用が進まない、または進めても後で止まることがあります。
特に「農地転用 → 開発許可 → 建築」の順番や整合は、案件によって調整が必要です。
事前調査が最大の要件と言える理由（入口でほぼ決まる）
農地転用で最も重要なのは、申請書の書き方よりも、そもそも進めるべき案件かどうかを早期に判断する事前調査です。
事前調査で最低限整理したい項目は次のとおりです。
- 農地区分（転用難易度の核心）
- 都市計画区分（市街化／調整、用途地域等）
- 農振指定（農用地区域内か）
- 接道・排水・高低差（計画成立性）
- 他法令の要否（開発許可、林地、文化財、条例等）
この整理ができると、
- 無理な案件を早期に止める
- 計画修正で通るルートに乗せる
- 売買契約・建築計画・資金計画の手戻りを減らす
ことができます。
農地転用は「出してから考える」より、「出す前に勝負が決まる」手続きです。
農地転用の要件整理が重要な理由（取引・相続・建築で事故が起きやすい）
農地転用は、
- 不動産取引（売買・賃貸）
- 建築計画
- 事業計画（開業・拠点整備・投資）
の前提条件になります。
要件整理を誤ると、
- 許可が取れず契約トラブル（手付・解除・違約金など）
- 計画の白紙化
- 調査費・設計費・時間の損失
につながります。
特に5条転用（売買絡み）では、許可が前提になるため、契約条項（停止条件など）も含めた設計が重要になります。
よくある質問（FAQ）
Q1. 農地転用は「許可」と「届出」どちらになりますか？
土地の所在（市街化区域か等）や農地区分、計画内容で変わります。まずは農業委員会等の窓口で「届出で足りるのか、許可が必要か」を早期に確認するのが安全です。
Q2. 住宅なら通りやすいですか？
用途だけで決まるわけではなく、農地区分、代替性、周辺影響、都市計画、他法令などの総合判断です。「住宅だから大丈夫」とは限りません。
Q3. 相続した農地でも転用できますか？
相続しただけでは転用にはなりません。転用は「宅地化する」「売る（相手が転用する）」など用途変更の段階で問題になります。相続後の売却は5条になることが多いです。
まとめ
農地転用では、次の要件が総合的に判断されます。
- 農地区分（立地基準）
- 立地の必要性・代替性
- 周辺農地への影響（排水・通作・日照など）
- 実現性のある計画（資金・工程・具体性）
- 他法令との整合（開発許可、建築、農振除外など）
書類を出してから考えるのではなく、事前に要件を整理し、進めるかどうかを判断することが、農地転用を成功させる最大のポイントです。
※本記事は、農地転用に関する制度の一般的な考え方を整理したもので、個別案件の可否を断定するものではありません。実際の判断は、土地の状況・計画内容・自治体運用により異なります。必要に応じて、申請先窓口への確認を行ってください。